Urbar

Marktüberblick

Urbar liegt am rechten Rheinufer nördlich von Koblenz und gehört zur Verbandsgemeinde Vallendar im Landkreis Mayen-Koblenz. Die 3,46 km² große Gemeinde mit rund 3.214 Einwohnern weist eine Bevölkerungsdichte von 929 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Ort ist über die B 42 und die nahe A 48 an das Fernstraßennetz angebunden; die Stadt Koblenz ist nach Angaben der Gemeinde mit dem Bus innerhalb von 15 Minuten erreichbar. Das historische Klostergut Besselich beherbergt heute Gewerbeunternehmen, darunter den regionalen Fernsehsender TV Mittelrhein.

Der Immobilienmarkt in Urbar liegt mit einer Angebotsmiete von 9,89 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.737 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 Prozent, was unter dem Kreiswert von 4,87 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,05 ist höher als der des Landkreises Mayen-Koblenz (22,26) und Rheinland-Pfalz (21,16). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Höhere Preise bei gleichzeitig niedrigerer Rendite und einem höheren Kaufpreisfaktor kennzeichnen einen nachfragestarken, aber auch teuren Markt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 8,19 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,46 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 15,5 Prozent über acht Jahre. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem kontinuierlichen Anstieg auf 9,05 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 8,77 Euro im Jahr 2023, bevor die Miete 2024 mit 10,31 Euro einen neuen Höchststand erreichte. In den Folgejahren korrigierte sie sich wieder auf 10,04 Euro (2025) und 9,46 Euro (2026).

Der Kaufpreis zeigte eine noch stärkere Volatilität. Von 2.077 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er auf 2.243 Euro (2019), sprang dann 2020 auf 4.228 Euro – ein deutlicher Ausreißer, der auf eine verzerrte Datenlage in diesem Jahr hindeutet. Ab 2021 pendelte sich der Preis zwischen 2.312 und 2.800 Euro ein und lag 2026 bei 2.409 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt bei der Miete 1,82 Prozent, beim Kaufpreis 1,87 Prozent. Die jüngsten Rückgänge bei Miete und Kaufpreis seit 2024 deuten auf eine Korrektur nach der Phase schnellen Preiswachstums hin.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Urbar bei Miete und Kaufpreis über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter den teureren Nachbarorten. Mit 2.737 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort knapp unter Vallendar (2.762 Euro) und deutlich unter Koblenz (3.277 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt Urbar mit 9,89 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro, aber unter Vallendar (11,62 Euro) und Koblenz (11,43 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Koblenz (4,19 Prozent) und Weitersburg (3,73 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Der Ausreißer Niederwerth mit 8,59 Prozent Rendite bei nur 1.593 Euro Kaufpreis fällt aus dem allgemeinen Muster und deutet auf einen lokal sehr unterschiedlichen Markt hin. Im Bundesland liegt Urbar bei der Rendite auf dem 36. Perzentil – die Hälfte der Orte im Land weist eine höhere Rendite auf.

Der höhere Kaufpreis in Urbar im Vergleich zum Umland schlägt sich in der niedrigeren Rendite nieder: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,28-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,23-Fachen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Urbars entwickelte sich seit 2015 relativ stabil bei rund 3.200 Einwohnern. Von 3.160 im Jahr 2015 auf 3.214 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,7 Prozent über neun Jahre. Der Höhepunkt lag 2018 bei 3.288 Einwohnern, seither pendelt sich die Zahl wieder auf dem niedrigeren Niveau ein.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 52 und 78 Promille und lag 2023 bei 66 Promille (6,6 Prozent). Der Kreis Mayen-Koblenz schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im oberen Mittelfeld ab: Mit dem Rang 197 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er leicht über dem Median. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 173), während die Demografie (Rang 228) und der Wohlstand (Rang 221) eher im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 245 deutet auf eher moderate Entwicklungsimpulse hin.

Urbar profitiert von der Nähe zu Koblenz als Hochschul- und Verwaltungsstandort, verfügt aber selbst über keine Hochschule. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und zwei Kindergärten. Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen spricht für eine nachfragestabile Lage als Wohngemeinde im Umland der Großregion Koblenz.