Alsbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Alsbach ist ein kleiner Ort im Westerwaldkreis mit 638 Einwohnern auf 4,73 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zum übergeordneten Vergleichsraum: Die Angebotsmiete beträgt 6,57 €/m², der Angebotskaufpreis 1.314 €/m². Beide Werte liegen unter dem Westerwaldkreis-Durchschnitt (7,85 €/m² Miete, 1.727 €/m² Kaufpreis) und noch stärker unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m² Miete, 2.030 €/m² Kaufpreis). Die Bruttomietrendite von 6 % ordnet Alsbach ins 75. Perzentil von Rheinland-Pfalz: Von den rund 2.300 erfassten Orten im Bundesland liegen etwa 75 % unter dieser Rendite. Das bedeutet, dass Alsbach bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen eine überdurchschnittliche Mietrendite erzielt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Volatil und korrigiert

Die Mietentwicklung zeigt extreme Schwankungen, die auf den kleinen Markt hinweisen. Von 5,43 €/m² (2018) stieg die Miete auf 5,71 € (2019), fiel dann auf 5,20 € (2020), erholte sich auf 6,27 € (2021) und erreichte mit 9,67 € (2022) einen Ausreißer, der rund 54 % über dem Vorjahreswert liegt. In den Folgejahren korrigierte sie sich wieder auf 5,92 € (2023), 7,28 € (2024) und 5,65 € (2025), bevor sie 2026 mit 8,50 € erneut deutlich anstieg. Diese Volatilität ist bei einer so kleinen Gemeinde typisch, wo einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verzerren können. Die Kaufpreiszeitreihe ist kürzer und zeigt nur drei Datenpunkte: 871,65 €/m² (2019), 1.053,57 €/m² (2020) und 2.028,57 €/m² (2021). Der Anstieg von 2019 auf 2021 liegt auf das 2,3-Fache – ein Muster, das in vielen ländlichen Märkten während der Niedrigzinsphase beobachtet wurde. Der aktuelle Kaufpreis von 1.314 €/m² liegt deutlich unter dem 2021er Hoch.

Regionale Einordnung: Im unteren Preissegment

Im regionalen Vergleich fällt Alsbach durch niedrige Preise auf. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,6 km Entfernung liegt Alsbach bei der Miete (6,57 €/m²) unter allen – der nächstgelegene Nachbarort Wirscheid liegt bei 7,04 €/m², Caan bei 7,11 €/m². Bei den Kaufpreisen (1.314 €/m²) liegt Alsbach nur über Caan (773 €/m²) und deutlich unter Wirscheid (1.401 €/m²), Sessenbach (1.433 €/m²) und allen weiteren Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 6 % liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – Wirscheid (6,03 %), Hundsdorf (6,86 %) und Caan (11,04 %) bieten höhere Renditen, während Kammerforst (4,46 %), Sessenbach (5,79 %), Hilgert (4,28 %), Nauort (5,18 %) und Höhr-Grenzhausen (4,78 %) darunter liegen. Caan fällt dabei durch extrem niedrige Kaufpreise auf, was die hohe Rendite erklärt. Hilgert zeigt das umgekehrte Muster: mit 2.285 €/m² der teuerste Nachbarort und nur 4,28 % Rendite. Alsbach positioniert sich damit in der unteren Preiskategorie der Nachbarn bei einer Rendite im mittleren Bereich.

Demografie und Standortfaktoren: Stabile Gemeinde im strukturschwachen Kreis

Die Bevölkerung Alsbachs ist stabil bei rund 640 Einwohnern. Von 2015 (619) bis 2024 (638) wuchs sie um 3,07 %, mit einem leichten Rückgang von 2022 (646) auf 2024 (638). Die Bevölkerungsdichte beträgt 135 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,8 % (15 Arbeitslose), nach einem Tief von 1,78 % (2019). Der Anstieg der Arbeitslosigkeit geht einher mit dem allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld, ist aber absolut betrachtet gering. Der Westerwaldkreis als übergeordneter Raum rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 222 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Kreis in der Dynamik (Platz 343), während er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 140) und Wohlstand (Platz 127) besser abschneidet. Die Demografie (Platz 311) und der Arbeitsmarkt (Platz 326) gehören zu den schwächsten Teilindizes. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Zusammenfassung

Alsbach präsentiert sich als kleiner Ort im Westerwaldkreis mit einem Immobilienmarkt, der durch niedrige Preise und überdurchschnittliche Rendite gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete von 6,57 €/m² und der Kaufpreis von 1.314 €/m² liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 6 % gehört damit zum besten Viertel von Rheinland-Pfalz. Die Zeitreihen zeigen jedoch hohe Volatilität, insbesondere bei der Miete, was auf den kleinen Markt hinweist. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit leichtem Wachstum, die Arbeitslosigkeit moderat. Der Westerwaldkreis als übergeordneter Raum weist im Prognos-Zukunftsatlas strukturelle Schwächen auf, insbesondere in Dynamik und Demografie. Die Kaufpreisentwicklung war stark, mit einem Anstieg auf das 2,3-Fache von 2019 auf 2021, korrigiert sich der aktuelle Preis jedoch auf ein niedrigeres Niveau.