Kammerforst

Ort und Lage

Kammerforst ist eine 1,33 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 258 Einwohnern. Der Ort liegt am Rande des Naturparks Nassau, etwa 13 Kilometer nordöstlich von Koblenz, und gehört zur Verbandsgemeinde Höhr-Grenzhausen. Die A48 wird in vier Kilometern erreicht, ein Haltepunkt an der Bahnstrecke Engers–Au besteht. Diese verkehrsgünstige Lage in der Nähe von Koblenz prägt den lokalen Immobilienmarkt und unterscheidet Kammerforst von vielen anderen Gemeinden im ländlichen Westerwald.

Der Ort wurde um 1680 von wallonischen Gastarbeitern der Eisenhütte bei Alsbach gegründet. Die historische Prägung als kleine Arbeitersiedlung ist heute nur noch in der geringen Siedlungsfläche von 1,33 km² spürbar — die Bevölkerungsdichte liegt bei 194 Einwohnern je km², was für eine Westerwaldgemeinde über dem Mittel liegt.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuellen Angebotskaufpreise liegen bei 2.035 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Kammerforst deutlich über dem Durchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 €/m²) und knapp auf Höhe des Landesdurchschnitts in Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²), bleibt aber unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²).

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein klares Bild: Mit 2.035 €/m² liegt Kammerforst über Alsbach (1.314 €/m²), Wirscheid (1.401 €/m²), Sessenbach (1.433 €/m²) und Nauort (1.736 €/m²), aber unter Höhr-Grenzhausen (2.410 €/m²), Hilgert (2.285 €/m²) und Ransbach-Baumbach (2.579 €/m²). Die Kaufpreise liegen also im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Die Angebotsmiete beträgt 7,56 €/m². Sie liegt unter dem Kreis- (7,85 €/m²), Landes- (8,08 €/m²) und Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) sowie unter den meisten Nachbarn. Lediglich Alsbach (6,57 €/m²) weist einen niedrigeren Mietwert auf.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,42 und liegt damit über dem Kreis- (18,47) und Landesdurchschnitt (21,16). Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Mehrfache des Jahresbruttomietzinses für den Kauf einer Immobilie bezahlt werden muss — in Kammerforst also das 22,4-Fache. Dies korrespondiert mit der niedrigen Bruttomietrendite von 4,46 %, die unter allen Vergleichswerten liegt: Westerwaldkreis (5,93 %), Rheinland-Pfalz (5,25 %) und Deutschland (5,10 %). Die Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer der niedrigsten Renditen im regionalen Vergleich.

Preis- und Marktentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen, der jedoch in den jüngsten Jahren von extremer Volatilität geprägt ist. Von 2018 (1.000 €/m²) stiegen die Kaufpreise bis 2024 auf 1.840 €/m² — ein Anstieg um 84 % in sechs Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 20,3 %, was jedoch maßgeblich durch einen Ausreißer im Jahr 2025 verzerrt wird, in dem der Wert auf 3.651 €/m² angab. Dieser Wert ist ein deutlicher Ausreißer und entspricht nicht dem vorherigen Trend. Die aktuellen Marktdaten mit 2.035 €/m² deuten darauf hin, dass sich der Markt nach diesem Ausreißer korrigiert hat.

Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches Muster mit hoher Volatilität. Nach einem Anstieg von 4,95 €/m² (2019) auf 8,11 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 5,95 €/m² (2023). Der Wert von 11,76 €/m² im Jahr 2025 ist ebenfalls ein deutlicher Ausreißer, gefolgt von einem Rückgang auf 6,67 €/m² im Jahr 2026. Der aktuelle Wert von 7,56 €/m² liegt dazwischen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht steigend: Von 251 Einwohnern (2015) auf 258 (2024), ein Plus von 2,8 %. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,83 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die geringe Bevölkerungszahl wider — es sind drei arbeitslose Personen registriert. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,29 % (2020) und 3,11 % (2018), ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Kammerforst profitiert von der verkehrsgünstigen Lage in der Nähe von Koblenz und der Anbindung an die A48. Dies erklärt die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Vergleich zum Westerwald-Durchschnitt und die Positionierung im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild für den Westerwaldkreis. Mit Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Positiv hervorzuheben sind die Teilindizes Wettbewerb/Innovation (Rang 140) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 127). Schwächer ausgeprägt sind Dynamik (Rang 343), Demografie (Rang 311) und Arbeitsmarkt (Rang 326). Diese Struktur entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise: Eine solide wirtschaftliche Basis bei gleichzeitig schwacher Entwicklungsdynamik.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,46 % im Vergleich zu den Nachbarorten (Alsbach 6 %, Wirscheid 6,03 %, Hundsdorf 6,86 %) ist primär auf die Kaufpreise zurückzuführen, die stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 22,42 bestätigt diese Einschätzung: Die Investorenrendite aus Miete ist im Vergleich zu den Nachbarorten systematisch niedriger.

Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 stabil bei rund 250 Einwohnern, was auf eine ausgewogene Siedlungsentwicklung hindeutet. Die Bevölkerungsdichte von 194 Einwohnern je km² ist für eine Westerwaldgemeinde über dem Durchschnitt und spiegelt die kompakte Siedlungsstruktur der 1,33 km² großen Gemeinde wider.