Niedersayn

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen

Niedersayn ist eine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 179 Einwohnern auf 2,8 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Wirges und liegt nördlich von Montabaur. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.299 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 9,03 Euro je Quadratmeter zeigt sich ein ungewöhnliches Preisgefüge: Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 Euro/m²) und Rheinland-Pfalzes (2.030 Euro/m²), während die Miete über dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro/m²) und leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²) liegt.

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 8,35 Prozent, die im Landesvergleich im 93. Perzentil liegt – also zu den höchsten in Rheinland-Pfalz gehört. Der Kaufpreisfaktor von 11,98 ist der niedrigste im Kreisvergleich (Kreis: 18,47, Landesdurchschnitt: 21,16). Das bedeutet: Die Mieten stehen in einem sehr günstigen Verhältnis zum Kaufpreis, was aus Mietertrag-Sicht eine attraktive Ausgangslage beschreibt. Allerdings sind diese Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Mieten fallen, Kaufpreise steigen – ein statistisches Spannungsfeld

Die Zeitreihen zeigen eine auffällige Scherung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 10,28 Euro/m² (2022) auf 8,41 Euro/m² (2025) gefallen – ein jährlicher Rückgang von rund 6,5 Prozent. Gleichzeitig sind die Angebotskaufpreise von 675 Euro/m² (2023) auf 1.697 Euro/m² (2026) gestiegen, was einem jährlichen Anstieg von knapp 36 Prozent entspricht.

Zwei Anmerkungen zur Datenlage: Erstens weicht der aktuelle Angebotsmietwert von 9,03 Euro/m² von der Zeitreihe 2025 (8,41 Euro/m²) ab – ein Unterschied von rund 7 Prozent, der auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückgehen könnte. Zweitens weicht der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.299 Euro/m² erheblich vom Zeitreihenwert für 2026 (1.697 Euro/m²) ab – ein Unterschied von rund 23 Prozent. Drittens ist die Kaufpreisentwicklung in dieser Geschwindigkeit bei einer Gemeinde mit 179 Einwohnern statistisch anfällig: Bei geringen Transaktionszahlen können einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark nach oben ziehen.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil: Von 167 Einwohnern (2015) auf 179 (2024), ein Plus von 7,2 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,36 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf niedrigem Niveau.

Regionale Einordnung: Einzelfall im Westerwaldkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Niedersayn vor allem durch seine extreme Rendite ab. Mit 8,35 Prozent liegt sie deutlich über dem Westerwaldkreis-Durchschnitt (5,93 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 11,98 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt (18,47) und der Landesdurchschnitt (21,16).

Der Kaufpreis von 1.299 Euro/m² ist unter den direkt vergleichbaren Nachbarorten der niedrigste: Quirnbach (2,7 km) liegt bei 1.525 Euro/m², Ettinghausen (3,2 km) bei 1.469 Euro/m², Kuhnhöfen (2,2 km) bei 1.714 Euro/m². Weidenhahn (1,7 km) fällt mit 3.724 Euro/m² deutlich nach oben und hat entsprechend eine sehr niedrige Rendite von nur 2,22 Prozent.

Die Angebotsmiete von 9,03 Euro/m² liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf eine andere Zusammensetzung des Mietangebots hindeuten könnte – etwa größere oder besser ausgestattete Wohnungen im Angebot. Die hohe Rendite resultiert also aus der Kombination eines relativ niedrigen Kaufpreises mit einer überdurchschnittlichen Miete – ein Muster, das im Kreisvergleich einzigartig ist.

Standortfaktoren: Gute Anbindung bei schwacher Dynamik

Niedersayn liegt nördlich von Montabaur am Kleinen Saynbach und ist über die B 255 und B 8 erschlossen. Die Autobahnanschlussstelle Montabaur an der A 3 (Köln–Frankfurt) liegt etwa drei Kilometer entfernt. Der nächstgelegene ICE-Halt ist der Bahnhof Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main. Diese Verkehrsanbindung ist für eine Gemeinde dieser Größe bemerkenswert und geht einher mit den überdurchschnittlichen Mieten im Vergleich zum Umland.

Der Westerwaldkreis, dem Niedersayn angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 222 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schwach ist der Kreis im Dynamik-Index (Platz 343), während er im Wettbewerb/Innovation (Platz 140) und Wohlstand/Soziale Lage (Platz 127) besser abschneidet. Der Demografie-Index (Platz 311) und der Arbeitsmarkt-Index (Platz 326) liegen im unteren Drittel. Diese Struktur spiegelt sich in der stabilen, aber kleinen Bevölkerung Niedersayns wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner je Quadratkilometer. Für Niedersayn liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.