Weidenhahn

Marktüberblick: Extrem hoher Kaufpreis bei niedriger Rendite

Weidenhahn ist eine 3,23 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis, Verbandsgemeinde Selters (Westerwald), mit rund 560 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort liegt westlich der Bundesstraße 8 zwischen Limburg und Siegburg, die nächste Autobahnanschlussstelle an der A 3 befindet sich bei Ransbach-Baumbach, der nächstgelegene ICE-Halt ist Montabaur. Die Gemeinde wurde urkundlich erstmals um 1200 als Weidenhagen erwähnt und gehört zu den kleineren Gemeinden des Westerwaldkreises.

Der Immobilienmarkt weist eine außergewöhnliche Struktur auf: Der Angebotskaufpreis von 3.724 Euro je Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 Euro/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro/m². Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,88 Euro/m² unter dem Kreiswert von 7,85 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro/m². Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,22 Prozent, die weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,93 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 45,11 bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als 45 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken — im Westerwaldkreis sind es durchschnittlich 18,5 Jahre. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 0,61, was Weidenhahn zu einem der niedrigsten Werte in ganz Rheinland-Pfalz macht.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg bei stabiler Miete

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Preisentwicklung. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.733 Euro/m² im Jahr 2021 auf 4.221 Euro/m² im Jahr 2022 — ein Anstieg von rund 54 Prozent in einem Jahr. Der aktuelle Wert von 3.724 Euro/m² liegt bereits wieder unter diesem Peak. Die Kaufpreis-Zeitreihe umfasst nur zwei Datenpunkte (2021 und 2022) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Angebotsmiete entwickelte sich in der Zeitreihe von 2020 bis 2025 vergleichsweise stabil: 6,17 Euro/m² (2020), 5,97 Euro/m² (2023 und 2024), 6,03 Euro/m² (2025). Der aktuelle Wert von 6,88 Euro/m² liegt zwischen dem 2025er Zeitreihenwert von 6,03 Euro/m² und dem 2026er Wert von 8,15 Euro/m². Die Miete-Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR der Miete über den Zeitraum 2020 bis 2026 beträgt 4,75 Prozent.

Regionale Einordnung: Deutlicher Ausreißer im Westerwald

Im regionalen Vergleich ist Weidenhahn ein deutlicher Ausreißer. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 3,7 km haben zwei einen höheren Kaufpreis als der Kreis- und Landesdurchschnitt: Arnshöfen (2.150 Euro/m², 2,3 km) und Steinen (2.087 Euro/m², 3,7 km). Beide liegen jedoch deutlich unter dem Weidenhahner Wert von 3.724 Euro/m². Alle Nachbarorte weisen eine höhere Bruttomietrendite auf — Weidenhahn liegt mit 2,22 Prozent unter allen Nachbarn. Der nächstgelegene Nachbar Ewighausen (1,3 km) erreicht 4,85 Prozent Rendite bei 1.850 Euro/m² Kaufpreis. Freilingen (1,7 km) weist mit 857 Euro/m² Kaufpreis und 11,54 Prozent Rendite einen sehr günstigen Markt auf. Weidenhahn folgt damit keinem regionalen Muster, sondern hebt sich als Ausnahmeort mit extremem Kaufpreis-Miet-Gefälle ab.

Der Kaufpreis von Weidenhahn liegt auch deutlich über dem Westerwaldkreis-Durchschnitt von 1.727 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro/m². Die Miete liegt hingegen unter beiden Durchschnitten. Diese Abweichung von den regionalen Mustern ist signifikant und hebt Weidenhahn als Ausnahmeort hervor.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Zwischen 2015 (561 Einwohner) und 2024 (562 Einwohner) veränderte sich die Einwohnerzahl nur marginal um 0,18 Prozent. Die Arbeitslosenquote ist mit 1,4 Prozent (2023) sehr niedrig und entspricht 5 arbeitslosen Personen. Sie hat sich von 3,18 Prozent (2015) auf 1,4 Prozent (2023) mehr als halbiert.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Westerwaldkreis insgesamt im Mittelfeld mit Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Stärken zeigen sich bei Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 127). Schwächer ausgeprägt sind Dynamik (Rang 343), Demografie (Rang 311) und Arbeitsmarkt (Rang 326). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit und stabiler Bevölkerung deutet auf eine funktionierende lokale Wirtschaft hin, auch wenn die Standortfaktoren des Kreises insgesamt eher im unteren Mittelfeld liegen. Die extrem niedrige Rendite im Immobilienmarkt steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den demografischen oder arbeitsmarktpolitischen Kennzahlen.