Steinen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Steinen zeigt ein für eine ländliche Westerwaldgemeinde ungewöhnliches Preisgefälle: Die Angebotsmiete liegt mit 5,13 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,85 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.087 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.727 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,95 Prozent – ein Wert, der nur von Weidenhahn (2,22 Prozent) unterboten wird, dessen extrem hoher Kaufpreis von 3.724 Euro je Quadratmeter jedoch ein separates Phänomen darstellt.

Der Kaufpreisfaktor von 33,9 Jahren bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,9-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Westerwaldkreis beträgt er durchschnittlich 18,5 Jahre, in Rheinland-Pfalz 21,2 Jahre. Steinen liegt damit im unteren Perzentil der Preise im Bundesland (Platz 3,7 von 100), was die relative Überbewertung der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten unterstreicht.

Dieses Muster – niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen – deutet auf einen Markt hin, der nicht primär vom Mietwohnungsgeschäft, sondern vom Eigenheim- oder Ferienhausmarkt geprägt ist. Die niedrigen Mieten könnten auf ein überaltertes, sanierungsbedürftiges Wohnungsangebot hindeuten, während die Kaufpreise durch die Lage an der B 8 und die Nähe zur Westerwälder Seenplatte gestützt werden.

Preis- und Mietentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,62 Euro je Quadratmeter (2019 und 2021) auf 5,38 Euro (2024), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,1 Prozent entspricht. Die Kaufpreise liegen in der Zeitreihe 2021 bei 1.650 Euro je Quadratmeter und steigen bis 2025 auf 2.087 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,0 Prozent.

Wichtig ist, dass die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet ist. Die Werte beruhen nicht auf amtlichen Verkaufszahlen, sondern auf modellierten Schätzwerten. Die Mietreihe ist dagegen nicht geschätzt und basiert auf tatsächlichen Inseraten.

Die Schereneffekt – Kaufpreise steigen doppelt so schnell wie Mieten – treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten. Bei fortgesetzter Kaufpreisentwicklung bei gleichzeitig moderatem Mietwachstum würde sich die Rendite weiter verschlechtern. Ob dieser Trend anhält, hängt davon ab, ob die Nachfrage nach Eigentumsimmobilien in Steinen durch die verkehrliche Anbindung und die Erholungslage aufrechterhalten wird.

Regionale Einordnung: Abweichung vom regionalen Muster

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Steinen in fast allen Kennzahlen vom Muster der Nachbarorte abweicht. Die Angebotsmiete von 5,13 Euro je Quadratmeter liegt unter allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,1 Kilometern. Die nächstgelegene Hartenfels (1,8 km) weist mit 7,61 Euro eine um 48 Prozent höhere Miete aus, Schenkelberg (2,2 km) mit 7,52 Euro mit 46 Prozent.

Beim Kaufpreis liegt Steinen mit 2.087 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Weidenhahn (3.724 Euro) und Dreifelden (1.784 Euro) liegen in einer ähnlichen oder höheren Preisklasse. Der Kaufpreisfaktor von 33,9 ist der höchste unter allen Nachbarorten – Weidenhahn liegt bei 2,22 Prozent Rendite bei einem Faktor von rund 45, was auf einen lokalen Spezialmarkt hindeutet.

Im Landesvergleich liegt Steinen bei der Bruttomietrendite auf dem 3,7. Perzentil von Rheinland-Pfalz – das bedeutet, dass nur etwa 4 Prozent der 2.300 Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Steinen ist damit ein klarer Ausreißer im unteren Renditespektrum.

Der Westerwaldkreis als Ganzes weist mit 5,93 Prozent eine doppelt so hohe durchschnittliche Bruttomietrendite auf. Steinen liegt damit mehr als zwei Prozentpunkte unter dem Kreisdurchschnitt, was die lokale Besonderheit des Marktprofils unterstreicht.

Standortfaktoren: Verkehrsanbindung und demografischer Wandel

Die verkehrliche Lage von Steinen ist der stärkste Standortvorteil. Die Gemeinde liegt direkt an der Bundesstraße 8, die Limburg an der Lahn mit Siegburg verbindet. Die nächste Autobahnanschlussstelle Mogendorf an der A 3 ist nur wenige Kilometer entfernt. Der nächstgelegene ICE-Halt ist Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main, was eine Anbindung an das überregionale Schienennetz bietet.

Diese Infrastruktur könnte erklären, warum die Kaufpreise trotz der ländlichen Lage über dem Kreisdurchschnitt liegen. Pendler nach Limburg, Koblenz oder sogar Frankfurt könnten Steinen als günstigeren Wohnstandort mit guter Anbindung wählen.

Demografisch zeigt sich ein gegenteiliges Bild. Die Einwohnerzahl ist von 256 (2017) auf 233 (2023/2024) gesunken, was einem Rückgang von rund 9 Prozent in sieben Jahren entspricht. Laut dem Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz beträgt der Bevölkerungsstand zum 31. Dezember 2025 nur noch 206 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 55 Einwohnern je Quadratkilometer.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote mit 1,94 Prozent extrem niedrig – im Jahr 2023 waren nur drei Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Widerspruch zwischen niedriger Arbeitslosigkeit und Bevölkerungsrückgang deutet auf eine alternde Bevölkerung hin, bei der Sterbefälle die Zuzüge übersteigen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Westerwaldkreis auf Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Wert für Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) ist relativ gut, während der Arbeitsmarktrang (326) und der Demografierang (311) schwach sind. Die Dynamik liegt mit Rang 343 im unteren Drittel, was auf begrenzte wirtschaftliche Entwicklungschancen hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Gemeinde wurde mehrfach im Wettbewerb »Unser Dorf soll schöner werden – unser Dorf hat Zukunft« ausgezeichnet, was auf eine gepflegte Bausubstanz und ein aktives Gemeindeleben hindeutet.