Stebach

Marktüberblick: Günstige Preise, aber niedrige Rendite

Stebach gehört zu den preiswertesten Orten im Landkreis Neuwied. Die Angebotsmiete liegt mit 6,28 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,49 Euro und auch unter dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.618 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter den Vergleichswerten des Kreises (2.062 Euro) und des Landes (2.030 Euro).

Die niedrigen Preise führen jedoch nicht zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Mit 4,66 Prozent liegt Stebach unter dem Kreiswert von 5,26 Prozent und unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Grund liegt im Kaufpreisfaktor von 21,46: Das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete ist in Stebach höher als in allen Nachbarorten. Die Nachbargemeinden weisen Renditen zwischen 4,74 und 6,71 Prozent auf, was einem niedrigeren Preis-Miete-Verhältnis entspricht.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Kaufpreisrutsch bei steigenden Mieten

Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Gegensatz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 4,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,62 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von knapp 49 Prozent in acht Jahren. Besonders ausgeprägt war der Sprung zwischen 2019 und 2020, als die Miete von 4,78 auf 5,87 Euro pro Quadratmeter kletterte.

Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen gegensätzlich. Zwischen 2022 und 2023 fiel der Angebotskaufpreis von 2.038 auf 1.260 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang von rund 38 Prozent. Dieser Einbruch ist der stärkste Einzeljahresrückgang in der verfügbaren Zeitreihe und deutet auf eine Korrektur des lokalen Kaufmarktes hin.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite strukturell verbessert, auch wenn sie mit 4,66 Prozent immer noch unter dem regionalen Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung: Niedrigster Mietpreis, schwächste Rendite

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten weist Stebach die niedrigste Angebotsmiete auf. Mit 6,28 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter allen Nachbarorten – der nächstgelegene Ort Großmaischeid (2 Kilometer) liegt mit 8,37 Euro deutlich darüber, Dierdorf als nächstgrößere Stadt mit 9,28 Euro am weitesten entfernt.

Beim Kaufpreis liegt Stebach mit 1.618 Euro pro Quadratmeter im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden. Deesen bietet mit 1.460 Euro noch günstigere Preise, Dierdorf mit 2.143 Euro das teuerste Angebot im Umkreis.

Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Das bedeutet, dass Stebach zwar günstige Mieten und Kaufpreise aufweist, das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Investorensicht jedoch schlechter ist als in den umliegenden Gemeinden. Der Perzentilrang von 46,5 im Bundesland belegt, dass die Mietrendite im landesweiten Mittelfeld liegt.

Stebach ist mit 2,38 Quadratkilometern die kleinste Gemeinde der Verbandsgemeinde Dierdorf und hat 356 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 150 Einwohner pro Quadratkilometer.

Demografie: Wachsende Bevölkerung bei schwachem Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Stebachs ist seit 2015 um 13,4 Prozent von 314 auf 356 gewachsen. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Von 2015 bis 2018 stieg die Zahl von 314 auf 355, fiel 2019 leicht auf 347, erreichte 2020 mit 362 ihren Höchststand und stabilisierte sich danach bei 355 bis 356 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,38 Prozent, was acht arbeitslosen Personen entspricht. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Neuwied im Arbeitsmarkt-Index Rang 318 von rund 400 deutschen Kreisen – eine schwache Position. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Rang 242, im Dynamik-Index auf Rang 155, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet.

Stebach selbst verfügt über keine Hochschule. Der Ort hat sich von einer landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einer reinen Wohngemeinde entwickelt. 2017 entfielen 45 Prozent der Gemarkung auf Wald und 40 Prozent auf landwirtschaftliche Fläche. Es besteht nur noch ein landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit Pendlerpotenzial

Stebach liegt im südöstlichen Teil des Landkreises Neuwied an der Grenze zum Westerwaldkreis im Osten des Naturparks Rhein-Westerwald. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraßen K 119 und K 118. Die nächste Autobahnanschlussstelle befindet sich in Dierdorf an der Bundesautobahn 3. Der nächstgelegene ICE-Halt ist der Bahnhof Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main.

Die Lage im Naturpark verleiht dem Ort Erholungscharakter. Der Stebacher Weiher, ein angrenzendes Gewässer mit Feuchtbiotop, wird von Wanderern, Schwimmern und Anglern genutzt. Ein Wochenendgebiet aus den 1960er Jahren unterstreicht den Erholungswert.

Die Kombination aus ländlicher Lage, Naturparknähe und der Anbindung an die A3 sowie den ICE-Halt Montabaur macht Stebach für Pendler attraktiv, die den Balläumen entfliehen möchten, aber auf gute Verkehrsverbindungen angewiesen sind. Die schwache Bewertung im Arbeitsmarkt-Index des Landkreises steht dem entgegen, da lokale Arbeitsplätze begrenzt sind und die Gemeinde als reine Wohngemeinde fungiert.