Osterspai

Marktüberblick: Günstigste Gemeinde im Welterbe-Umfeld

Osterspai liegt am Bopparder Hamm im UNESCO-Welterbe Oberes Mittelrheintal und zählt mit 1.263 Einwohnern zu den kleinen Gemeinden des Rhein-Lahn-Kreises. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zu den Nachbargemeinden: Die Angebotsmiete liegt mit 8,15 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro), der Angebotskaufpreis von 1.174 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.881 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 12 – etwa die Hälfte des Kreiswerts von 21,7. Die Bruttomietrendite von 8,34 Prozent gehört mit dem 92. Perzentilrang im Bundesland zu den höchsten in Rheinland-Pfalz.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten wie Boppard (2.355 Euro/m², 4,41 % Rendite) oder Kamp-Bornhofen (2.106 Euro/m², 4,95 % Rendite) ist Osterspai der günstigste Ort im Umkreis von fünf Kilometern.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in kurzen Zeiträumen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2025 in einem engen Band von 5,00 bis 6,85 Euro pro Quadratmeter, mit einem Tiefpunkt 2019 (5,00 Euro) und einem leichten Anstieg bis 2024 (6,85 Euro). Der aktuelle Wert von 8,15 Euro/m² liegt deutlich über diesem Niveau.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung bei den Kaufpreisen. 2022 lag der Wert bei 2.032 Euro pro Quadratmeter, fiel 2023 auf 552 Euro/m² ein und erholte sich 2024 auf 1.283 Euro/m². Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.174 Euro/m² liegt damit unter dem Wert von 2024, aber deutlich über dem Tief von 2023.

Der CAGR-Wert von -20,55 % für die Kaufpreise über den verfügbaren Zeitraum (2022–2024) spiegelt diese extreme Volatilität wider. Die Miete entwickelte sich mit einem CAGR von 6,45 % deutlich stabiler. Die niedrige Datenbasis – insbesondere bei den Kaufpreisen mit nur drei Jahreswerten – bedeutet, dass die berechneten Entwicklungsraten stark von den gewählten Start- und Endjahren abhängen.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen der Zeitreihe und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe weist für 2026 eine Angebotsmiete von 10,73 Euro/m² aus, während die aktuellen Marktdaten 8,15 Euro/m² zeigen. Dieser Unterschied von rund 32 % lässt sich nicht eindeutig auflösen und könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methoden zurückzuführen sein.

Rendite und Kaufpreisfaktor: Strukturieller Abstand zum Umland

Die Bruttomietrendite von 8,34 Prozent ist der auffälligste Kennzahl des Osterspaier Marktes. Sie liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (5,14 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Dieser Wert resultiert aus der Kombination von relativ hohen Mieten (8,15 Euro/m²) bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen (1.174 Euro/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 12 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 12-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Rhein-Lahn-Kreis beträgt er 21,7, in Rheinland-Pfalz 21,2. Ein niedriger Faktor kann zwei Ursachen haben: Entweder sind die Mieten hoch im Verhältnis zum Kaufpreis, oder die Kaufpreise sind niedrig im Verhältnis zu den Mieten. In Osterspai trifft beides zu – die Miete liegt nur leicht unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²), der Kaufpreis jedoch rund 51 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²).

Alle Nachbarorte im Umkreis von fünf Kilometern weisen deutlich niedrigere Renditen auf (3,7 bis 4,95 Prozent) und höhere Kaufpreise (2.032 bis 2.432 Euro/m²). Osterspai sticht damit als der preiswerteste Ort in der unmittelbaren Umgebung des Welterbe-Mittelrheins heraus.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Gemeinde mit leichtem Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerung Osterspaies wuchs von 2015 (1.234 Einwohner) bis 2020 (1.282) um 48 Personen, was einem Anstieg von 3,9 % entspricht. Seit 2020 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig (1.263 in 2023 und 2024). Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn mit +2,35 % im positiven Bereich.

Die Arbeitslosenquote lag 2017 mit 1,2 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, stieg 2020 auf 2,98 % und bewegte sich 2021–2023 bei 1,97 bis 2,4 Prozent. Mit 18 arbeitslosen Personen bei einer Quote von 2,4 % (2023) liegt Osterspai im unteren Bereich. Die Bevölkerungsdichte beträgt 97 Einwohner pro Quadratkilometer – der Ort ist also eher ländlich geprägt.

Standortfaktoren: Zukunftsatlas des Kreises und Welterbe-Lage

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Lahn-Kreis auf Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 190 im oberen Mittelfeld, während die Indizes für Demografie (302), Arbeitsmarkt (298), Wettbewerb und Innovation (326) sowie Dynamik (257) eher im unteren Bereich liegen.

Osterspai selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist bekannt für die Burg Osterspai, ein Fachwerkensemble aus dem 17. und 18. Jahrhundert und die katholische Pfarrkirche St. Martin. Der UNESCO-Welterbe-Status des Oberen Mittelrheintals ist eine Besonderheit des Ortes.

Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.