Spay

Der Ort

Spay ist eine 2,69 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz, die zur Verbandsgemeinde Rhein-Mosel gehört. Der Ort liegt an der doppelten Rheinschlinge, dem Bopparder Hamm, 12 Kilometer südlich von Koblenz im UNESCO-Weltkulturerbe Oberes Mittelrheintal. Die Gemeinde entstand 1969 aus den ehemals selbständigen Orten Oberspay und Niederspay und hat aktuell rund 1.895 Einwohner bei einer Bevölkerungsdichte von 704 Einwohnern pro Quadratkilometer. Am Ort hat die Schottel Industries GmbH ihren Hauptsitz, ein weltweit tätiger Hersteller von Schiffsantrieben mit rund 900 Mitarbeitern.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Spay liegt bei 2.245 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,49 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,54 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,03.

Im Kreisvergleich schneidet Spay dabei gemischt ab: Der Kaufpreis liegt mit 2.245 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 2.136 Euro, die Miete mit 8,49 Euro ebenfalls über dem Kreiswert von 8,07 Euro. Die Rendite von 4,54 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,87 Prozent, was sich direkt aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei nur leicht überdurchschnittlicher Miete ergibt.

Im Bundeslandvergleich liegt Spay bei der Miete knapp über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, beim Kaufpreis mit 2.245 Euro über dem Landeswert von 2.030 Euro. Die Rendite von 4,54 Prozent liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 42,5 im Bundesland liegt Spay im unteren Mittelfeld der Mietpreisentwicklung.

Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis liegt Spay bei beiden Werten unter dem Niveau. Die deutsche Bruttomietrendite von 5,10 Prozent ist damit höher als in Spay, was den hier vergleichsweise teuren Kaufpreisen bei moderaten Mieten geschuldet ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Spay zeigt über die letzten Jahre starke Schwankungen. Von 8,01 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete bis 2020 auf 5,89 Euro zurück, erholte sich dann wieder und erreichte 2023 mit 11,67 Euro einen deutlichen Ausreißer nach oben. In den Folgejahren normalisierte sich der Wert wieder auf 7,55 Euro (2024) und steigt aktuell auf 8,40 Euro (2025) sowie 9,23 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,79 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler und insgesamt negativ. Von 3.325 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 fiel der Preis bis 2022 auf 1.217 Euro – ein Rückgang von mehr als 63 Prozent. Erholte sich dann auf 1.967 Euro (2023) und 2.212 Euro (2025), bevor er 2026 wieder auf 2.035 Euro sank. Der CAGR von -6,77 Prozent zeigt den langfristigen Abwärtstrend.

Die Kombination aus leicht steigender Miete und fallendem Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hat. Der Kaufpreisfaktor von 22,03 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 22,26, aber über dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Spay ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 8,49 Euro liegt über der von Brey (7,93 Euro) und Filsen (7,50 Euro), unter der von Lahnstein (9,84 Euro), Rhens (8,93 Euro) und Kamp-Bornhofen (8,69 Euro). Der Kaufpreis von 2.245 Euro liegt deutlich über dem von Osterspai mit nur 1.174 Euro, ist aber niedriger als in Boppard (2.355 Euro), Braubach (2.432 Euro) und Lahnstein (2.479 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,54 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als in Braubach (4,06 %), Filsen (3,75 %), Boppard (4,41 %) und Brey (4,43 %), aber niedriger als in Osterspai (8,34 %), Rhens (4,71 %), Kamp-Bornhofen (4,95 %) und Lahnstein (4,77 %). Der Ausreißer Osterspai mit 8,34 Prozent Rendite bei nur 1.174 Euro Kaufpreis fällt besonders auf und deutet auf einen deutlich unterbewerteten Kaufpreissegment hin.

Mit Brey (2 km Entfernung) und Braubach (1,6 km) bestehen die nächsten Bindungen. Der Kaufpreis in Braubach liegt mit 2.432 Euro über dem Spayer Wert, bei einer niedrigeren Rendite von 4,06 Prozent.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Spay ist seit 2015 um 2,02 Prozent gesunken, von 1.934 auf 1.895 Einwohner. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem kontinuierlichen Sinken von 2015 bis 2020 (von 1.934 auf 1.897) gab es 2021 einen kurzzeitigen Anstieg auf 1.923 Einwohner, bevor der Rückgang 2022 und 2023 wieder auf 1.895 Einwohner fortgesetzt wurde. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl.

Die Arbeitslosenquote in Spay zeigt extreme Schwankungen: Von 29 Prozent im Jahr 2015 fiel sie bis 2022 auf 7 Prozent, stieg 2023 wieder auf 17 Prozent an. Diese Volatilität ist für eine kleine Gemeinde mit rund 1.900 Einwohnern typisch, da bereits wenige Arbeitsuchende oder -abgehende die Quote stark beeinflussen.

Der Landkreis Mayen-Koblenz, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, erreicht im Gesamtranking Platz 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Arbeitsmarkt-Index mit Rang 173 ab, während die Demografie (Rang 228), der Wohlstand (Rang 221) und Wettbewerb und Innovation (Rang 218) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 245 gehört zu den schwächeren Bereichen. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Ein wichtiger struktureller Faktor für Spay ist die Schottel Industries GmbH, die ihren Hauptsitz am Ort hat und weltweit Schiffsantriebe und Manövriersysteme herstellt. Das 1921 gegründete Unternehmen beschäftigt rund 900 Mitarbeiter und ist ein bedeutender Arbeitgeber in der Region.