Filsen

Der Ort Filsen

Filsen ist eine 1,85 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit rund 638 Einwohnern. Der Ort liegt in der größten Rheinschleife am Mittelrhein, direkt gegenüber der Stadt Boppard, und ist über die Bundesstraße 42 sowie eine Fährverbindung angebunden. Ein Bahnhof an der rechten Rheinstrecke bindet Filsen an die RB 10 Rheingau-Linie an, die Koblenz, Wiesbaden und Frankfurt verbindet. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Loreley. Die erste urkundliche Erwähnung als Vilze stammt aus dem Jahr 1230 im Zusammenhang mit einer Schenkung von Weinbergen an das Kloster Eberbach.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Filsen liegt bei 2.398 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,50 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,65, die Bruttomietrendite liegt bei 3,75 Prozent. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen typischerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis, in dem der durchschnittliche Kaufpreis bei 1.881 Euro pro m² liegt, liegt Filsen deutlich darüber. Auch im Landesvergleich mit Rheinland-Pfalz (2.030 Euro pro m²) ist Filsen teurer. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro m² liegt Filsen nahezu auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts.

Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der niedrige Renditewert korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 26,65 – ein Faktor, der angibt, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein Faktor von 26,65 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 26,65-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Kreisdurchschnitt liegt der Faktor bei 21,71, im Landesdurchschnitt bei 21,16. Filsen liegt damit sowohl im Kreis als auch im Bundesland im oberen Preissegment.

Im Perzentilrang der Gemeinden in Rheinland-Pfalz belegt Filsen mit einem Wert von 16,4 den unteren Bereich – das bedeutet, dass etwa 84 Prozent der Gemeinden im Land eine höhere Mietrendite aufweisen. Filsen ist damit ein Niedrigrendite-Standort.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,18 Euro pro m² im Jahr 2019 auf 7,50 Euro im aktuellen Jahr. Die Zeitreihe zeigt dabei Schwankungen: Ein Tief von 5,24 Euro im Jahr 2022, ein Anstieg auf 7,00 Euro im Jahr 2025 und ein deutlicher Sprung auf 11,25 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis lag bei 2.500 Euro pro m² im Jahr 2018, fiel bis 2023 auf 942 Euro und stieg dann auf 1.889 Euro im Jahr 2025 und 4.147 Euro im Jahr 2026.

Die extremen Werte für 2026 in beiden Reihen – sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis – weichen stark von der historischen Entwicklung ab und deuten auf eine veränderte Datenbasis oder eine Schätzung hin, obwohl die Reihe nicht als geschätzt gekennzeichnet ist. Diese Werte sollten mit Vorsicht betrachtet werden.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) der Miete liegt bei 8,93 Prozent, der des Kaufpreises bei 6,53 Prozent. Diese hohen Wachstumsraten werden maßgeblich durch den extremen Anstieg im Jahr 2026 getrieben und spiegeln nicht die langfristige Entwicklung wider. Betrachtet man den Zeitraum 2019 bis 2025, zeigt sich ein deutlich anderes Bild: Die Miete stieg von 6,18 auf 7,00 Euro, der Kaufpreis fiel von 2.509 auf 1.889 Euro – ein Rückgang, der auf eine Korrektur des Marktes in den Jahren 2022 bis 2025 hindeutet.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Filsen liegt im oberen Preissegment seiner Nachbargemeinden. Die nächstgelegene Gemeinde, Boppard (0,9 km entfernt), weist mit 2.355 Euro pro m² einen ähnlichen Kaufpreis auf, aber mit einer höheren Angebotsmiete von 8,65 Euro und einer damit besseren Rendite von 4,41 Prozent. Osterspai (2,4 km) liegt mit 1.174 Euro pro m² deutlich unter dem Filsener Preis, bietet aber mit 8,34 Prozent Rendite das beste Verhältnis von Miete zu Kaufpreis im Umkreis. Kamp-Bornhofen (3,1 km) liegt mit 2.106 Euro pro m² und 4,95 Prozent Rendite näher an Filsen.

Der Kreis Rhein-Lahn-Kreis weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.881 Euro und eine durchschnittliche Rendite von 5,14 Prozent auf. Filsen liegt mit seinem Kaufpreis deutlich über dem Kreismittel, die Rendite darunter. Dies entspricht dem Muster eines Standorts in exponierter Rheinnähe, der ein Preispremium erzielt, das die Miete nicht in gleichem Maße mitnimmt.

Die Arbeitslosenquote in Filsen lag 2023 bei 1,28 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 5 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 638 ist der Arbeitsmarkt vor Ort sehr stabil. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 647 Einwohnern im Jahr 2015 auf 638 im Jahr 2024 (-1,4 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 345 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine rheinland-pfälzische Gemeinde im ländlichen Raum über dem Durchschnitt liegt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Lahn-Kreis den Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 326, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190 besser abschneidet. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Filsen.