Bornich

Marktüberblick: Niedrige Miete bei hohem Kaufpreis

Bornich liegt im Rhein-Lahn-Kreis in den Ausläufern des westlichen Hintertaunus, oberhalb des Mittelrheins. Die Ortsgemeinde umfasst neben dem eigentlichen Dorf auch das Loreleyplateau mit den dortigen Bauwerken und Aussichtspunkten. Mit 11,98 km² und rund 930 Einwohnern handelt es sich um eine kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 78 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 5,90 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten — unter dem Kreisdurchschnitt (7,41 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.943 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (1.881 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,64 Prozent, die unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu vier Kilometern liegt — nur Patersberg (2,83 Prozent) ist noch niedriger.

Die niedrige Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des Kaufpreises, der im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist. Im Vergleich zu Nachbarorten wie Urbar (7,56 Prozent Rendite) oder Kaub (8,27 Prozent) wirkt Bornich als Investitionsstandort für reine Mieterträge weniger attraktiv.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität bei kleinen Zahlen

Die historischen Zeitreihen zeigen für Bornich eine starke Volatilität, die für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen typisch ist.

Bei den Mieten schwankte der Angebotswert zwischen 4,35 Euro pro Quadratmeter (2022) und 6,69 Euro (2026), ohne einen klaren Trend zu verfolgen. Der CAGR von 3,4 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Der Kaufpreis entwickelte sich ebenfalls unstetig: Von 2.165 Euro pro Quadratmeter (2022) stieg er auf 2.875 Euro (2024), fiel dann aber auf 1.778 Euro (2025) zurück. Der CAGR von minus 6,35 Prozent spiegelt diesen Rückgang wider, ist aber aufgrund der kurzen Reihe und der hohen Volatilität mit Vorsicht zu interpretieren.

Die Daten liegen nicht als geschätzte Werte vor, sondern basieren auf tatsächlichen Angebotsdaten. Die starken jährlichen Schwankungen deuten darauf hin, dass der Markt von wenigen Angeboten oder Transaktionen geprägt ist, was die Aussagekraft der einzelnen Jahreswerte begrenzt.

Regionale Einordnung: Bornich im Vergleich zu Kreis, Land und Nachbarn

Bornich liegt im unteren Preissegment der Mieten im Rhein-Lahn-Kreis, aber im oberen Mittelfeld bei den Kaufpreisen. Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu vier Kilometern zeigt sich ein klares Bild:

Die Angebotsmiete von 5,90 Euro liegt unter allen Nachbarorten außer Weisel (5,70 Euro). Der Kaufpreis von 1.943 Euro liegt dagegen über dem Kreisdurchschnitt und im oberen Drittel der Nachbarorte. Nur Patersberg (2.694 Euro) und Reichenberg (2.305 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,64 Prozent ist die zweittiefste im Nachbarvergleich — nur Patersberg liegt mit 2,83 Prozent darunter. Im Gegensatz dazu erreichen Urbar (7,56 Prozent) und Kaub (8,27 Prozent) deutlich höhere Renditen, weil ihre Kaufpreise deutlich unter dem Bornicher Niveau liegen, obwohl ihre Mieten teils höher sind.

Im Landesvergleich liegt Bornich mit einem Perzentilrang von 13,4 Prozent bei der Bruttomietrendite im unteren Sechstel aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet, dass nur etwa 13 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei stabiler Beschäftigung

Die Bevölkerung von Bornich ist seit 2015 um 4,2 Prozent von 971 auf 930 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem deutlichen Einbruch von 967 auf 935 Einwohnern zwischen 2016 und 2017 stabilisierte sich die Zahl vorübergehend, bevor sie 2023 wieder auf 930 fiel. Seit 2023 bleibt die Einwohnerzahl konstant.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,76 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und entspricht dem Niveau des Rhein-Lahn-Kreises insgesamt. Mit nur neun arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 930 ist der lokale Arbeitsmarkt angespannt, aber nicht überhitzt. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Zusammenhang mit dem Prognos-Rang von 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt — ein Wert, der zwar unter dem Durchschnitt liegt, aber nicht zu den schlechtesten Werten gehört.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Lahn-Kreis im Gesamtindex den Rang 304 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 326. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 190 deutlich besser — ein Hinweis darauf, dass die lokale Wirtschaft zwar nicht dynamisch wächst, aber eine stabile soziale Basis bietet. Die Dynamik liegt mit Rang 257 im mittleren Drittel.

Standortfaktoren: Tourismus, Weinbau und strukturelle Rahmenbedingungen

Bornich gehört zur Verbandsgemeinde Loreley, deren Verwaltungssitz in St. Goarshausen liegt. Der Ort ist durch die Lage am Loreleyfelsen touristisch relevant — das Gemeindegebiet umfasst das Loreleyplateau mit allen dort befindlichen Bauwerken und Aussichtspunkten. Weinanbau ist ein wesentlicher Wirtschaftsbetrieb; die Weinlage Bornicher Rothenack am Loreleyfelsen gehört zum Bereich Loreley im Anbaugebiet Rheinpfalz.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas beziehen sich auf den Rhein-Lahn-Kreis als Ganzes und nicht auf die einzelne Gemeinde. Der Kreis liegt im Gesamtindex im unteren Drittel aller deutschen Kreise, was strukturelle Schwächen in der Wirtschaftsdynamik widerspiegelt.

Die Kombination aus touristischer Attraktivität (Loreley), Weinbau und der Lage in den Rheinhöhen könnte als Erklärung dafür dienen, dass die Kaufpreise in Bornich über dem Kreisdurchschnitt liegen, obwohl die Mieten darunter liegen. Der touristische und imagebezogene Wert der Lage kann den Kaufpreis stützen, ohne sich unmittelbar in höheren Mieten niederzuschlagen.