Urbar

Marktüberblick

Urbar ist eine kleine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit 3,55 km² Fläche und rund 696 Einwohnern. Der Ort liegt als Rheinhöhenort zwischen St. Goar und Oberwesel mit direktem Blick auf die Loreley und gehört der Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein an. Seit 1999 ist Urbar wieder eine selbständige Gemeinde – von 1974 bis 1999 war der Ort nach Oberwesel eingemeindet. Die Lage am Mittelrheintal mit Aussichtspunkten wie dem Loreleyblick Maria Ruh und dem Aussichtsturm auf dem Spitzenstein verleiht dem Ort touristische Attraktivität.

Der Immobilienmarkt in Urbar zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,11 €/m² über dem Kreis- (7,66 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 1.446 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (1.905 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 7,56 %, die weit über dem Kreis- (5,07 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %) liegt und im Bundesland das 89. Perzentil erreicht. Der Kaufpreisfaktor von 13,23 ist ebenfalls deutlich niedriger als im Kreis (21,43) und in Rheinland-Pfalz (21,16).

Preisentwicklung und Demografie

Die Kaufpreisentwicklung in Urbar ist in der vorliegenden Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen starken Anstieg von 1.750 €/m² (2021) auf 2.350 €/m² (2025), was einer Steigerung von rund 34 % in vier Jahren entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.446 €/m² liegt jedoch erheblich unter diesem geschätzten 2025-Wert. Diese Diskrepanz von rund 38 % deutet darauf hin, dass sich der Markt seit dem Höhepunkt der geschätzten Reihe korrigiert hat oder dass die geschätzte Reihe ein anderes Marktsegment abbildet als das aktuelle Angebot.

Die Mietentwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und zeigt für 2026 einen Wert von 9,52 €/m². Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,11 €/m². Beide Werte liegen leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m².

Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 713 Einwohnern (2020) auf 696 (2024) entspricht das einem Rückgang von 2,38 %. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,56 % (2023) auf sehr niedrigem Niveau und hat sich nach einem Anstieg auf 4,0 % (2020) während der Pandemie wieder erholt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Urbar vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite hervor. Mit 7,56 % liegt sie deutlich über allen Nachbarorten außer Sankt Goar (7,09 %). Der Grund liegt in der Kombination aus überdurchschnittlich hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,1 km liegt der Kaufpreis in Urbar mit 1.446 €/m² nur knapp über dem von Oberwesel (1.407 €/m²) und Sankt Goar (1.286 €/m²) – deutlich unter dem Niveau von Patersberg (2.694 €/m²), Reichenberg (2.305 €/m²) und Niederburg (2.200 €/m²). Gleichzeitig liegt die Miete mit 9,11 €/m² über allen Nachbarorten (Niederburg: 7,03, Oberwesel: 7,86, Sankt Goar: 7,60 €/m²). Diese Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zum Rhein-Hunsrück-Kreis als Ganzem liegt Urbar bei der Miete 19 % über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis aber 24 % darunter. Im Landesvergleich liegt die Miete 13 % über dem Durchschnitt, der Kaufpreis 29 % darunter.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis mit dem Gesamt-Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Kreis schneidet bei der sozialen Lage und dem Wohlstand mit Rang 40 sehr gut ab (je niedriger der Rang, desto besser), während er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 216), Demografie (Rang 212) und Arbeitsmarkt (Rang 196) unter dem Median liegt. Die Dynamik mit Rang 109 gehört zu den stärkeren Bereichen. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Urbar.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 196 Einwohnern je km².

Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit (1,56 %) und rückläufiger Bevölkerung (−2,38 % seit 2020) deutet auf eine alternde Gemeinde hin, in der weniger Menschen nachziehen, als wegziehen oder sterben. Die lokale Arbeitslosigkeit von 1,56 % mit nur 6 arbeitslosen Personen liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und steht im Gegensatz zum schlechteren Kreis-Rang im Arbeitsmarkt-Index des Prognos-Atlas, was darauf hindeutet, dass die lokale Arbeitsmarktlage besser ist als der überregionale Indikator es abbildet.