Diethardt

Marktüberblick

Diethardt ist eine 4,42 km² große Ortsgemeinde im Blauen Ländchen des Rhein-Lahn-Kreises mit rund 220 Einwohnern. Der Ort liegt im westlichen Hintertaunus auf etwa 300 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Diethardt und Münchenroth, wobei Münchenroth erst 1979 eingemeindet wurde. Der Ort war bis in die 1980er Jahre als Luftkurort bekannt, die touristische Infrastruktur ist jedoch weitgehend verschwunden – die letzte Gaststätte schloss 2002, erst 2013 öffnete im Ortsteil Münchenroth wieder eine.

Der lokale Immobilienmarkt weist deutlich unterdurchschnittliche Preise auf. Die Angebotsmiete liegt bei 4,82 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.248 € je m². Beide Werte liegen weit unter den Durchschnitten des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 €/m² Miete, 1.881 €/m² Kaufpreis) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 €/m² Miete, 2.030 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,58 und liegt damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt (21,71), aber über dem Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,63 % liegt unter dem Kreis- und Landesmittel von 5,14 % bzw. 5,25 %. Diese Kombination aus niedrigen Preisen und niedriger Rendite zeigt, dass der Markt in Diethardt insgesamt klein und wenig dynamisch ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Diethardt verläuft unregelmäßig. Die Zeitreihe zeigt Werte von 3,96 €/m² (2019) über 5,00 €/m² (2021) zurück auf 4,05 €/m² (2024) und erneut auf 5,52 €/m² (2025). Diese starken Schwankungen könnten auf eine geringe Fallzahl bei den zugrunde liegenden Daten hinweisen – in einer Gemeinde mit 220 Einwohnern und begrenztem Mietwohnungsbestand können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Volatilität bleibt jedoch ein Hinweis auf die begrenzte Aussagekraft.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft dagegen kontinuierlich steigend: von 1.500 €/m² (2021) über 1.600 (2022), 1.700 (2023) und 1.800 €/m² (2024) auf 1.890 €/m² (2025). Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 6 % und steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang des Orts. Ob dieser Anstieg auf tatsächlichen Transaktionen oder auf Modellannahmen beruht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht unterscheiden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Diethardt bei beiden Preiskennzahlen deutlich unter allen Referenzwerten. Die Angebotsmiete von 4,82 €/m² ist rund 35 % unter dem Kreis- und 40 % unter dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis von 1.248 €/m² liegt 34 % unter dem Kreis- und 39 % unter dem Landesmittel.

Auch im Vergleich zu den sieben Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 km Entfernung weist Diethardt die niedrigste Miete und einen der niedrigsten Kaufpreise auf. Die Nachbarorte liegen bei der Miete zwischen 5,34 €/m² (Welterod) und 9,55 €/m² (Nastätten), beim Kaufpreis zwischen 1.800 €/m² (Lautert) und 2.714 €/m² (Nastätten). Diethardt bildet damit einen deutlichen Preisnachteil im unmittelbaren Umland.

Die Bruttomietrendite von 4,63 % liegt jedoch über allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten (2,77–4,40 %). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Diethardt am günstigsten ist – obwohl beide Werte absolut niedrig sind. Die niedrige absolute Rendite im Landesvergleich resultiert daraus, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis noch stärker unter dem Landesmittel liegt als der Kaufpreis selbst.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Diethardt ist seit 2015 um 7,6 % gesunken – von 238 auf 220 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner je km². Der Rückgang ist besonders seit 2018 deutlich: Von 247 Einwohnern (2018/2019) ging die Zahl bis 2023 auf 220 zurück, seither stabilisiert sie sich auf diesem Niveau.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2,03 % (2022) und 5,03 % (2020) und lag 2023 bei 3,38 %. Mit fünf arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, die relative Quote ist jedoch nicht als dauerhaft niedrig einzustufen.

Die Standortfaktoren des Rhein-Lahn-Kreises, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, sind durchwachsen. Der Kreis rangiert auf Platz 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 326) sowie Demografie (Platz 302) ab. Besser ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 190. Der Dynamik-Index liegt auf Platz 257. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Innovationsdynamik und dem Fehlen touristischer Infrastruktur seit den 2000er Jahren geht einher mit den niedrigen Immobilienpreisen und der geringen Marktdynamik. Diethardt ist ein ländlicher Ort ohne nennenswerte Wirtschaftskraft, dessen Immobilienmarkt sich durch niedrige Preise und begrenzte Nachfrage auszeichnet.