Mittelfischbach

Marktüberblick

Mittelfischbach ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz mit einer Fläche von 1,84 km². Der Ort wurde 1348 erstmals urkundlich erwähnt und ist Geburtsort von Gottfried Friedrich Raiffeisen (1782–1849), dem Vater des Genossenschaftsgründers Friedrich Wilhelm Raiffeisen. Die Ortsgemeinde gehört der Verbandsgemeinde Aar-Einrich an und liegt auf 358 m ü. NHN.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine deutliche Schieflage zwischen Kaufpreis und Miete auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.484 Euro je Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 8,20 Euro je Quadratmeter liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,96 % und einem Kaufpreisfaktor von 25,24. Beide Werte sind das Ergebnis derselben Marktmechanik: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite in ein für Mietinvestitionen unattraktives Feld.

Wichtig: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe sind geschätzt.

Preisentwicklung und Demografie

Die geschätzte Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 7,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,20 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate von rund 4,0 %. Der Angebotskaufpreis stieg im selben Zeitraum von 2.050 auf 2.484 Euro je Quadratmeter, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,9 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich also deutlich dynamischer als die Miete.

Diese unterschiedliche Entwicklung treibt die Rendite weiter nach unten: Während die Miete in vier Jahren um 17 % stieg, legte der Kaufpreis um 21 % zu. Für Investoren bedeutet das, dass sich die Kaufpreisrendite in der betrachteten Periode weiter verschlechtert hat.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft parallel positiv: Von 134 Einwohnern im Jahr 2019 auf 148 im Jahr 2024 (laut Zeitreihe), nach dem Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz betrug der Stand zum 31. Dezember 2025 159 Einwohner. Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 1,2 % (2019, 2022) und 2,7 % (2021), lag 2023 bei 2,47 % und entspricht damit einem sehr niedrigen absoluten Niveau.

Regionale Einordnung

Mittelfischbach hebt sich deutlich von der regionalen Vergleichsbasis ab. Der Angebotskaufpreis von 2.484 Euro je Quadratmeter liegt 32 % über dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (1.881 Euro je Quadratmeter) und 22 % über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 Euro je Quadratmeter). Die Angebotsmiete von 8,20 Euro je Quadratmeter liegt zwar ebenfalls über dem Kreis- (7,41 Euro) und Landesdurchschnitt (8,08 Euro), aber der Abstand ist mit 10 % bzw. 1,5 % deutlich geringer als beim Kaufpreis.

Diese Diskrepanz erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Der Kaufpreis liegt stärker über dem Mittel als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 25,24 ist der höchste aller Vergleichswerte – Kreis 21,7, Landesdurchschnitt 21,2, Deutschland 24,1.

Im direkten Nachbarvergleich zeigt sich ein ähnliches Bild. Der nur 0,7 Kilometer entfernte Nachbarort Oberfischbach weist nahezu identische Werte auf (Kaufpreis 2.469 Euro je Quadratmeter, Miete 8,11 Euro je Quadratmeter, Rendite 3,94 %). Die anderen Nachbarorte im Umkreis von bis zu 3,2 Kilometern liegen hingegen deutlich niedriger: Katzenelnbogen (1.494 Euro je Quadratmeter, Rendite 7,54 %), Berndroth (1.556 Euro je Quadratmeter, Rendite 7,08 %), Klingelbach (1.777 Euro je Quadratmeter, Rendite 6,06 %). Selbst die nächstgelegenen Orte mit vergleichsweise hohen Kaufpreisen wie Rettert (1.950 Euro je Quadratmeter, Rendite 3,98 %) und Berghausen (1.970 Euro je Quadratmeter, Rendite 4,64 %) liegen unter dem Kaufpreis von Mittelfischbach.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 22,1 – das bedeutet, dass 22,1 % der erfassten Orte in Rheinland-Pfalz eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Mittelfischbach gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen des Landes.

Standortfaktoren

Der Rhein-Lahn-Krang, in dem Mittelfischbach liegt, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 190 relativ gut ab, während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 326 das schwächste Ergebnis aller Teilindizes aufweist. Auch die Demografie (Rang 302) und die Stärke (Rang 302) liegen im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Bevölkerungszahl lag 2024 bei 148 Einwohnern, nach dem Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz betrug der Stand zum 31. Dezember 2025 159 Einwohner.

Die Kombination aus sehr kleiner Gemeinde, überdurchschnittlichen Immobilienpreisen und einem Kreis im unteren Prognos-Ranking entspricht dem Muster ländlicher Märkte mit begrenztem Angebot und lokaler Nachfrage. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,47 % (2023) und das positive Bevölkerungswachstum von 10,4 % seit 2019 gehen mit einer stabilen lokalen Nachfragebasis einher.