Brandscheid

Marktüberblick

Brandscheid ist eine kleine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 480 Einwohnern auf einer Fläche von nur drei Quadratkilometern. Der Ort liegt fünf Kilometer westlich der Kreisstadt Westerburg an einem Berghang des Westerwaldes auf 420 Metern Höhe. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Westerburg und ist über die B 255 sowie die nahe Autobahnanschlussstelle Montabaur an der A 3 angebunden. Der nächste ICE-Halt befindet sich in Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für den ländlichen Westerwald typisches Muster: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig attraktiven Mietrenditen. Die Angebotsmiete liegt mit 7,97 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt, der Angebotskaufpreis mit 1.465 Euro pro Quadratmeter deutlich darunter. Die Bruttomietrendite von 6,53 Prozent übertrifft alle Vergleichswerte (Kreis 5,93 %, Bundesland 5,25 %, Bund 5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,32 liegt entsprechend unter dem Kreiswert von 18,47 und dem Landeswert von 21,16. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Brandscheid haben zwischen 2020 und 2026 deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 5,19 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 7,86 Euro, fiel 2024 leicht auf 7,00 Euro und erreichte 2025 mit 10,78 Euro einen deutlichen Ausreißer nach oben. Der aktuelle Wert von 8,38 Euro (2026) liegt damit immer noch deutlich über dem Niveau von vor sechs Jahren. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) von 8,31 Prozent spiegelt diesen starken Anstieg wider.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Hier stieg der Quadratmeterpreis von 1.182 Euro (2021) auf 1.642 Euro (2022), fiel dann aber bis 2025 auf 1.363 Euro zurück. Der jährliche Wachstumsdurchsatz liegt bei 3,61 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 15,32 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur jährlichen Jahreskaltmiete: Der Kaufpreis entspricht dem 15,32-fachen der Jahresmiete. Ein niedriger Faktor bedeutet bei unveränderter Miete eine höhere Rendite.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Brandscheid ein klares Profil: niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mietrenditen. Die Angebotsmiete von 7,97 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises (7,85 Euro), deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis fällt die Abweichung noch stärker aus: Mit 1.465 Euro pro Quadratmeter liegt Brandscheid deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.727 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Ort gehört damit zu den preisgünstigeren Gemeinden im Vergleich.

Die Bruttomietrendite von 6,53 Prozent übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (5,93 Prozent) als auch den Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und den Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) deutlich. Im Perzentilrang der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt Brandscheid bei 81,98 Prozent – das bedeutet, dass die Rendite in Brandscheid höher ist als in etwa 82 Prozent der vergleichbaren Orte im Bundesland.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Bellingen fällt mit einem Kaufpreis von nur 728 Euro pro Quadratmeter und einer Rendite von 13,95 Prozent extrem auf. Elbingen und Westerburg liegen mit Kaufpreisen um 2.000 Euro pro Quadratmeter deutlich über Brandscheid und weisen entsprechend niedrigere Renditen von 4,62 bzw. 4,94 Prozent auf. Brandscheid positioniert sich damit mittig im Nachbarsfeld.

Standortfaktoren

Strukturell ist Brandscheid durch seine geringe Größe geprägt. Mit 480 Einwohnern auf 3,03 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 158 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren weitgehend stabil geblieben: Zwischen 2015 (481 Einwohner) und 2024 (480 Einwohner) zeigt sich eine nahezu konstante Entwicklung mit einem leichten Rückgang von weniger als einem Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Westerwaldkreis den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 343, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) deutlich besser abschneiden. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an überregionale Infrastruktur ist durch die B 255 und die Nähe zur A 3 sowie zum ICE-Halt Montabaur gegeben. Die Entfernung von fünf Kilometern zur Mittelstadt Westerburg ermöglicht eine Pendlerbindung, ohne dass Brandscheid selbst ein Arbeitsmarktzentrum darstellt.