Guckheim

Marktüberblick

Guckheim ist eine Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit 976 Einwohnern auf 3,77 km². Der Ort liegt in einer Talsohle des Westerwaldes auf 335 m ü. NHN an Elbbach und Otterbach und gehört zur Verbandsgemeinde Westerburg. Er besteht aus den beiden Ortsteilen Guckheim und Wörsdorf, die bereits 1827 zu einer Gemeinde zusammengewachsen sind.

Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Preise im regionalen Vergleich: Die Angebotsmiete liegt bei 9,18 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.294 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,8 %, der Kaufpreisfaktor 20,82. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und moderater Rendite kennzeichnet einen nachfrageorientierten Markt. Der Kaufpreisfaktor von 20,82 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 18,47, aber unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Rendite von 4,8 % liegt unter dem Kreiswert von 5,93 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,1 %.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Guckheim war in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch. Die Angebotsmiete stieg von 5,23 € je m² im Jahr 2018 auf 11,16 € je m² im Jahr 2025 — ein Anstieg um 11,44 % pro Jahr (CAGR). Diese Entwicklung ist deutlich stärker als die Kaufpreisentwicklung, die von 1.856 € je m² (2021) auf 2.294 € je m² (2025) bei einem jährlichen Wachstum von 5,44 % verlief. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die Miete liegt heute mit 11,16 € je m² deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m², während der Kaufpreis mit 2.294 € je m² knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 € je m² liegt. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt, dass sich die Angebotsmiete in den letzten Jahren stärker entwickelt hat als der Kaufpreis.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Guckheim deutlich von den unmittelbaren Nachbarorten ab. Die Angebotsmiete von 9,18 € je m² liegt deutlich über Welthersburg (6,64 €), Girkenroth (7,82 €), Salz (7,71 €), Härtlingen (7,07 €), Elbingen (7,77 €) und Kölbingen (7,43 €). Nur Mähren (8,33 €) und Willmenrod (10,25 €) liegen in ähnlicher Nähe. Beim Kaufpreis liegt Guckheim mit 2.294 € je m² ebenfalls deutlich über den meisten Nachbarn — Welthersburg liegt bei 1.104 €, Girkenroth bei 1.061 €, Salz bei 1.355 € und Kölbingen bei 1.371 € je m². Nur Mähren (2.059 €) und Willmenrod (2.150 €) kommen in die Nähe.

Diese Diskrepanz zu den Nachbarn zeigt, dass Guckheim im lokalen Umfeld eine Preisspitze bildet. Im Vergleich zum Westerwaldkreis als Ganzem liegt die Miete mit 9,18 € je m² 17 % über dem Kreisdurchschnitt von 7,85 €, der Kaufpreis mit 2.294 € je m² sogar 33 % über dem Kreiswert von 1.727 € je m². Im Landesvergleich ist die Abweichung geringer: Die Miete liegt 14 % über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €, der Kaufpreis 13 % über 2.030 € je m². Auf Bundesebene liegt die Miete 3 % über dem Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch 5 % darunter.

Die Bruttomietrendite von 4,8 % platziert Guckheim im unteren Drittel der Nachbarorte — Welthersburg erreicht 7,22 %, Girkenroth 8,84 %. Im Bundesland liegt Guckheim mit einem Perzentilrang von 51,4 % knapp im Mittelfeld.

Standortfaktoren

Die Demografie von Guckheim zeigt ein leichtes Wachstum: Von 937 Einwohnern im Jahr 2015 auf 976 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von 4,16 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 259 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Westerwald typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,53 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist seit 2015 von 2,1 % auf 1,53 % gesunken.

Auf der Ebene des Westerwaldkreises, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigt das Bild gemischte Signale. Der Kreis erreicht Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 343, während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 140 und Wohlstand und soziale Lage mit Rang 127 zu den stärkeren Bereichen zählen. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 326, die Demografie auf Platz 311.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Ort war historisch durch Braunkohlebergbau (Grube Franziska, 1746–1847) und Tonabbau geprägt, der bis heute in der Gemarkung fortbesteht. Teile der Ortschaft sind aufgrund der Tallage an Elbbach und Otterbach hochwassergefährdet. Rund 95 % des bebauten Ortsgebietes stehen unter Landschaftsschutz.