Elbingen

Der Ort: Kleine Westerwaldgemeinde ohne Industrie

Elbingen ist eine 2,29 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 365 Einwohnern. Der Ort liegt zwischen Montabaur und Westerburg auf 380 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Wallmerod. Die Gemarkung ist seit je von der Landwirtschaft geprägt; industrielle Unternehmen sind nicht am Ort ansässig. Ein Betrieb im Hochbau sowie Handel und Dienstleistungen bilden den lokalen Wirtschaftskern. Die Westerwaldquerbahn, die Elbingen bis 1981 an das Schienennetz angeschlossen hatte, ist abgebaut. Der Ort verfügt über keinen Bahnhof mehr und liegt ohne direkten ÖPNV-Anschluss an die Kreisstraßen K 86 und K 87. Ein Campingplatz am Waldsee bei Hahn am See und ein 1967 angelegter Stausee in der Gemarkung bieten Freizeitinfrastruktur. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.017 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,77 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,62 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,63. Damit ist die Rendite in Elbingen die niedrigste aller gemessenen Nachbarorte im Umkreis von bis zu drei Kilometern. Der nächste Nachbar Mähren (1 km Entfernung) weist mit 4,86 Prozent eine höhere Rendite aus, Härtlingen (1,4 km) mit 5,45 Prozent deutlich mehr. Selbst Kaden (2,2 km) erreicht 8,55 Prozent – bei einem Kaufpreis von nur 1.247 Euro je Quadratmeter.

Der Kaufpreis von 2.017 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises (1.727 Euro), knapp unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Angebotsmiete von 7,77 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,85 Euro), unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,63 übersteigt den Kreiswert (18,47) und den Landeswert (21,16) – ein Indikator dafür, dass die Preise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Die niedrige Rendite ergibt sich aus der Kombination: Der Kaufpreis ist im regionalen Vergleich hoch, während die Mieten im unteren Bereich liegen. Das bedeutet, dass Investoren für Quadratmeter mehr zahlen als in den Nachbargemeinden, aber keine vergleichbar hohen Mieten erzielen können.

Preisentwicklung: Mieten fallen, Kaufpreise steigen

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang: Der Angebotsmietwert fiel von 8,95 Euro je Quadratmeter (2023) auf 7,78 Euro (2024) – ein Rückgang von 13,1 Prozent in einem Jahr. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt und basiert auf aktuellen Inseraten.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders. Hier liegt die Zeitreihe als geschätzt vor. Von 2021 (1.350 Euro) stieg der Preis 2022 auf 1.580 Euro, fiel 2023 leicht auf 1.500 Euro und legte 2024 auf 1.560 Euro sowie 2025 auf 1.620 Euro zu. Der gesamte Anstieg von 2021 bis 2025 beträgt 20 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.017 Euro liegt deutlich über dem Wert der Zeitreihe von 1.620 Euro für 2025 – ein Hinweis darauf, dass sich der Markt weiter bewegt hat oder die aktuellen Inserate über dem tatsächlichen Transaktionsniveau liegen.

Die gegensätzliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist auffällig: Während die Mieten einbrechen, steigen die Kaufpreise weiter. Dieser Widerspruch könnte darauf hindeuten, dass die Nachfrage nach Eigentum – getrieben durch den Bevölkerungszuzug – die Preise stützt, während das Mietangebot über der Nachfrage liegt.

Standortfaktoren: Bevölkerungszuwachs im strukturschwachen Kreis

Die Bevölkerung Elbingens ist seit 2015 um 18,1 Prozent gewachsen – von 309 auf 365 Einwohner. Besonders stark war der Anstieg von 2020 (322) auf 2022 (353) und 2023 (365). Dieser Zuzug ist ungewöhnlich für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Westerwald und steht im Kontrast zu den meisten anderen Gemeinden der Region.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,43 Prozent (2023) und damit unter dem Niveau von 2015 (4,66 Prozent) und deutlich unter dem Pandemiejahr 2020 (5,8 Prozent). Die Zahl der Arbeitslosen beträgt acht Personen. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem Bevölkerungswachstum und deutet auf eine stabilisierende oder wachsende lokale Nachfrage hin.

Auf Kreisebene schneidet der Westerwaldkreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamt-Rang 222 von rund 400 Kreisen im unteren Drittel ab. Besonders schlecht ist der Rang im Dynamik-Index (343) und im Arbeitsmarkt-Index (326). Besser positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (127) sowie im Index Wettbewerb und Innovation (140). Der Demografie-Index liegt bei 311 – ein Hinweis auf strukturelle Herausforderungen bei der Alterung und dem Bevölkerungsrückgang in vielen Teilen des Kreises. Elbingens positives Bevölkerungswachstum hebt sich damit vom regionalen Muster ab.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite in Rheinland-Pfalz liegt bei 45,2 Prozent – Elbingen liegt damit knapp unter dem Median aller Orte im Bundesland.

Fazit: Zuzug treibt Kaufpreise, Mietmarkt unter Druck

Elbingen zeigt ein widersprüchliches Bild: Einerseits wächst die Gemeinde deutlich (+18,1 Prozent seit 2015), die Arbeitslosigkeit ist rückläufig und die Kaufpreise steigen. Andererseits liegen die Mieten unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, die Rendite ist die niedrigste in der Nachbarschaft und der Prognos-Rang des Kreises ist durchwachsen.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und niedrigen Mieten könnte darauf hindeuten, dass die neu zugezogenen Bewohner vorwiegend Eigentümer werden und nicht den Mietmarkt nachfragen. Das würde die steigenden Kaufpreise bei gleichzeitig fallenden Mieten erklären. Der Wegfall des Bahnanschlusses 1981 und die Lage ohne direkte Anbindung an überregionale Verkehrsachsen begrenzen die Attraktivität für Mieter, während Eigentümer – möglicherweise aus den größeren Städten Montabaur oder Westerburg – den Ort als ruhigen Wohnstandort im Westerwald nachfragen.

Ohne Bodenrichtwerte, ohne Hochschulen und ohne nennenswerte industrielle Infrastruktur bleibt Elbingen eine kleine Gemeinde mit begrenztem Investitionsinteresse. Die aktuelle Marktdynamik – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – ist nicht nachhaltig im Sinne einer ausgewogenen Renditeentwicklung.