Weltersburg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Weltersburg gehört mit einem Angebotskaufpreis von 1.104 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 6,64 Euro je Quadratmeter zu den günstigsten Orten im Westerwaldkreis. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 1.727 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 7,85 Euro je Quadratmeter Miete. Weltersburg liegt damit rund 36 Prozent unter dem Kreismittel beim Kaufpreis und 15 Prozent bei der Miete.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,22 Prozent. Diese liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,93 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Bundesland Rheinland-Pfalz befindet sich Weltersburg damit im Rendite-Perzentil 88,13 – von allen gemessenen Orten im Land liegen etwa 12 Prozent höher oder gleich, 88 Prozent niedriger. Der Kaufpreisfaktor von 13,86 ist ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 18,47 und dem Landeswert von 21,16.

Der niedrige Kaufpreis ist der bestimmende Faktor für die hohe Rendite: Der Kaufpreis liegt mit 1.104 Euro je Quadratmeter bei etwa 46 Prozent des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro, während die Miete mit 6,64 Euro bei 74 Prozent des Bundesdurchschnitts von 8,92 Euro liegt. Das macht Weltersburg zu einem der renditestärksten kleinen Orte im ländlichen Rheinland-Pfalz, was primär auf das niedrige Preisniveau und nicht auf überdurchschnittliche Mieten zurückzuführen ist.

Preisentwicklung: Kaufpreis fällt, Miete volatil

Der Kaufpreis ist in der verfügbaren Zeitreihe deutlich gesunken: Von 1.329 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 992 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024 entspricht das einem jährlichen Rückgang von rund 13,6 Prozent. Dieser Rückgang ist stark und deutet auf einen nachfrageschwachen Markt hin, der sich in den beiden Jahren 2022 bis 2024 eingestellt hat.

Die Mietentwicklung zeigt ein anderes, aber ebenfalls unruhiges Bild. Die Angebotsmiete stieg von 5,31 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,08 Euro im Jahr 2022, weiter auf 7,50 Euro im Jahr 2023. Im Jahr 2024 brach der Wert dann auf 3,31 Euro je Quadratmeter ein – ein Rückgang von mehr als 55 Prozent innerhalb eines Jahres. In der Zeitreihe ist für 2026 ein Wert von 5,88 Euro je Quadratmeter verzeichnet. Diese starke Volatilität ist für einen so kleinen Ort typisch: Bei wenigen vermittelten oder eingestellten Objekten können einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verzerren. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über alle Jahre liegt bei 1,28 Prozent.

Während also der Kaufpreis kontinuierlich fällt, schwankt die gemessene Miete stark – was den Eindruck einer stabilen oder steigenden Nachfrage nicht eindeutig stützt, aber auch nicht widerlegt. Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und schwankenden Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in der aktuellen Messung bei 7,22 Prozent einpendelt.

Regionale Einordnung: Günstigster Ort im Umkreis

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis drei Kilometer fällt auf, dass Weltersburg bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Niveau der Umgebung liegt. Der nächstgelegene Ort Girkenroth (0,8 km) weist mit 1.061 Euro je Quadratmeter einen ähnlichen Preis aus, während Guckheim (1 km) mit 2.294 Euro je Quadratmeter mehr als das Doppelte verlangt. Willmenrod (2,4 km) liegt bei 2.150 Euro, Mähren (2,6 km) bei 2.059 Euro.

Bei den Mieten ist das Bild gemischter: Weltersburg liegt mit 6,64 Euro je Quadratmeter unter den Nachbarorten, die zwischen 7,58 Euro (Bilkheim) und 10,25 Euro (Willmenrod) liegen. Nur Girkenroth (7,82 Euro) und Salz (7,71 Euro) sind in ähnlicher Größenordnung.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 4,62 Prozent in Elbingen bis 8,84 Prozent in Girkenroth. Weltersburg liegt mit 7,22 Prozent im oberen Drittel der Nachbarn. Diese Spanne zeigt, dass die lokalen Märkte sehr unterschiedlich bewertet werden – was vermutlich mit der jeweiligen Größe, Bausubstanz und Nachfrage nach Miet- versus Kaufimmobilien zusammenhängt.

Weltersburg ist damit der günstigste Ort im engeren Umkreis (neben Girkenroth) und profitiert von einem Preisniveau, das deutlich unter dem der größeren Nachbarorte liegt.

Standortfaktoren und Demografie: Wachsender Ort mit schwacher Zukunftswertung

Die Bevölkerung von Weltersburg ist seit 2015 von 298 auf 326 Einwohner im Jahr 2024 gewachsen – ein Plus von 9,4 Prozent. Bei einer Fläche von nur 2,66 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 123 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Westerwaldkreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 140 im Bereich Wettbewerb und Innovation sowie Rang 127 im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis in diesen Bereichen relativ gut ab. Schwächer ist er bei der Demografie (Rang 311) und beim Arbeitsmarkt (Rang 326). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 343 am unteren Ende. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Westerwaldkreis, nicht für Weltersburg als einzelne Gemeinde.

Verkehrstechnisch liegt Weltersburg günstig: Die Bundesstraße 8 verläuft südlich der Gemeinde, der Bahnhof Westerburg mit der RB90 (Westerwald-Sieg-Bahn) liegt zwei Kilometer entfernt. Die Autobahnanschlussstelle Montabaur an der A 3 ist die nächste Verbindung zur Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main. Diese Anbindung könnte für Pendler nach Siegen, Limburg oder Frankfurt attraktiv sein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Reifenberger Schlösschen aus dem 17. Jahrhundert und die historische Burganlage am Küppel sind lokale Sehenswürdigkeiten, haben aber keine direkte Auswirkung auf den Immobilienmarkt.