Großseifen

Marktüberblick

Großseifen ist eine 1,52 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit 614 Einwohnern. Der Ort liegt im Verbandsgemeindegebiet Bad Marienberg (Westerwald) auf 454 m ü. NHN. Historisch geprägt durch Braunkohlegruben und Basaltabbau, der in den 1960er Jahren endete, bestehen heute nur noch etwa 50 Arbeitsplätze im Ort. Die wirtschaftliche Anbindung erfolgt über das Gewerbegebiet im Nachbarort Eichenstruth. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 3,76 % auf 614 gesunken (von 638 auf 614). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,15 %.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,28 €/m² unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m², der Angebotskaufpreis von 2.045 €/m² liegt jedoch über dem Kreis- und nahezu auf Landesniveau. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 4,27 %, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,93 % und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,41 ist der höchste unter den verfügbaren Vergleichswerten. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis geht einher mit einem Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten überholen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt in den verfügbaren Jahren starke Schwankungen: Von 5,69 €/m² (2019) stieg die Miete bis 2022 auf 7,61 €/m², fiel 2024 leicht auf 7,27 €/m², stieg 2025 auf 9,28 €/m² und lag 2026 bei 7,03 €/m². Der CAGR von 3,07 % über die gesamte Reihe ist moderat, die jährlichen Schwankungen sind jedoch beträchtlich. Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.700 €/m² (2021) auf 2.100 €/m² (2025). Der CAGR von 5,42 % übertrifft die Mietentwicklung deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist ein strukturelles Merkmal: Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten, was die Rendite weiter unter Druck setzt. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 23,41 resultiert aus dieser Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Großseifen bei der Angebotsmiete (7,28 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt (7,85 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.045 €/m² liegt jedoch über dem Kreiswert (1.727 €/m²) und leicht über dem Landeswert (2.030 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,27 % ist unter den Nachbarorten im Umkreis nur von Hahn bei Marienberg (3,94 %) übertroffen; alle anderen liegen deutlich höher: Stockhausen-Illfurth (6,78 %), Höhn (6,94 %), Bad Marienberg (4,76 %), Fehl-Ritzhausen (8,97 %), Nisterau (6,38 %), Dreisbach (6,77 %). Hardt weist mit 13,69 % die höchste Rendite auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 603 €/m² zurückzuführen ist. Großseifen belegt im Bundesland den 34. Perzentilrang bei der Rendite, liegt also im unteren Drittel aller Orte in Rheinland-Pfalz. Die niedrige Rendite ist mathematisch auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zurückzuführen.

Standortfaktoren

Der Westerwaldkreis, in dem Großseifen liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt mit Platz 343 im unteren Bereich, während der Rang im Teilindex Stärke mit Platz 186 im Mittelfeld liegt. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 140) und Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) sind die stärksten Bereiche des Kreises. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 404 Einwohnern je km² ist für eine ländliche Gemeinde im Westerwald typisch. Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 638 Einwohnern (2015) auf 614 (2024), ein Rückgang von 3,76 %. Die Arbeitslosenquote von 2,15 % (2023) ist niedrig. Der historische Eisenbahnanschluss (Bahnstrecke Fehl-Ritzhausen–Erbach, Personenverkehr bis 1971) besteht nicht mehr; die aktuelle Anbindung erfolgt über die Straßeninfrastruktur.