Fehl-Ritzhausen

Marktüberblick

Fehl-Ritzhausen liegt im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz und gehört der Verbandsgemeinde Bad Marienberg an. Die Gemeinde umfasst 4,02 km² und hatte 2024 rund 785 Einwohner. Der Ort liegt auf 498 m Höhe zwischen Limburg und Siegen, die Nister bildet im Süden einen Teil der Gemarkungsgrenze. Historisch setzt sich Fehl-Ritzhausen aus den beiden 1307 bzw. 1340 erstmals urkundlich erwähnten Dörfern Fehl und Ritzhausen zusammen, die bereits im Mittelalter als Doppelgemeinde verwaltet wurden.

Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch ein besonderes Verhältnis von Kaufpreis und Miete geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.104 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.727 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,25 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landesmittel von 8,08 Euro, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 8,97 Prozent – der höchste Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,1 km Entfernung und mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,15, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 11,15-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Westerwaldkreis beträgt der Faktor 18,47, in Rheinland-Pfalz 21,16. Diese Kennzahlen deuten auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig sind – strukturell begünstigt durch die ländliche Lage und die geringere Nachfrage im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Lücken und einen auffälligen Ausreißer. Bei den Mieten liegen Werte für 2018 (5,62 €/m²), 2022 (5,36 €/m²), 2023 (6,30 €/m²), 2024 (13,33 €/m²) und 2025 (8,30 €/m²) vor. Der Wert von 13,33 Euro im Jahr 2024 ist ein extremer Ausreißer, der nicht dem aktuellen Wert von 8,30 Euro im Jahr 2025 entspricht und auch nicht in die vorherige Entwicklungspfade passt. Er könnte auf eine verzerrte Stichprobe in den Inseraten dieses Jahres zurückgehen. Die Miete entwickelte sich von 2018 bis 2023 moderat steigend, mit einem CAGR von 5,73 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Bei den Kaufpreisen liegen Daten für 2020 (896 €/m²), 2021 (866 €/m²) und 2023 (1.333 €/m²) vor. Der Kaufpreis stieg zwischen 2021 und 2023 um rund 54 Prozent an, was einem CAGR von 14,15 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der Mietanstieg und erklärt, warum sich die Bruttomietrendite trotz steigender Miete im Verhältnis zum Kaufpreis eher stabil oder sogar leicht verschlechtert haben könnte. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Fehl-Ritzhausen vor allem durch seine extrem hohe Bruttomietrendite von 8,97 Prozent ab. Mit einem Perzentilrang von 94,9 im Bundesland Rheinland-Pfalz liegt der Ort bei der Mietrendite fast an der Spitze aller 2.300 erfassten Orte im Land. Das bedeutet, dass die Rendite in Fehl-Ritzhausen höher ist als in etwa 95 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Alle acht Nachbarorte im Umkreis bis 3,1 km liegen mit ihrer Bruttomietrendite deutlich unter dem Wert von Fehl-Ritzhausen: Höhn (6,94 %), Stockhausen-Illfurth (6,78 %), Neustadt/Westerwald (6,64 %), Nisterau (6,38 %), Hof (5,89 %), Großseifen (4,27 %) und Oberroßbach (4,41 %). Nur Niederroßbach teilt mit 8,97 % exakt denselben Renditewert.

Der Kaufpreis von 1.104 €/m² liegt unter dem aller Nachbarorte außer Niederroßbach (990 €/m²). Der niedrige Kaufpreis ist der bestimmende Faktor für die hohe Rendite: Während die Miete mit 8,25 €/m² nur moderat über dem Kreisdurchschnitt von 7,85 €/m² liegt, ist der Kaufpreis deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.727 €/m². Diese Asymmetrie – niedriger Kaufpreis bei durchschnittlicher Miete – ist die Ursache für die herausragende Renditeposition.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Fehl-Ritzhausen ist mit 785 Einwohnern (2024) stabil. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (793 Einwohner) ist die Bevölkerung leicht um etwa 1 Prozent gesunken, wobei ein Tiefpunkt 2021 mit 753 Einwohnern erreicht wurde. Seit 2022 ist die Zahl wieder leicht steigend (765 → 785). Die Bevölkerungsdichte beträgt 195 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,89 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 1,2 und 3,1 Prozent und zeigt eine stabile, niedrige Quote. Neun Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.

Der Westerwaldkreis, dem Fehl-Ritzhausen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen: Wettbewerb und Innovation (Rang 140) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 127) sind die stärkeren Bereiche, während Demografie (Rang 311) und Dynamik (Rang 343) schwächer abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die historische Infrastruktur des Ortes war durch die Westerwaldquerbahn geprägt, die Fehl-Ritzhausen bis in die 1990er Jahre mit dem Umland verband. Seit der Stilllegung besteht Busverkehr. Die Nister als natürliche Grenze bildete historisch auch eine konfessionelle und territoriale Trennlinie zwischen Nassau-Dillenburg und Nassau-Hadamar.