Nisterberg

Ort und Struktur

Nisterberg ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Daaden-Herdorf. Die 4,54 km² große Gemarkung liegt auf 520 m ü. NHN am Ursprung der Grünen Nister. Am nördlichen Ortsausgang beginnt der Truppenübungsplatz Daaden, der sich über mehrere umliegende Gemeinden erstreckt. Der Ort wurde 1262 erstmals urkundlich erwähnt.

Die Bevölkerung beträgt 347 Einwohner (Stand 2024 laut Lagefaktor; das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz führt 374 Einwohner für Ende 2025). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 76 Einwohnern je km². Seit Beginn der Reihe 2015 ist die Einwohnerzahl um 2,5 % auf 347 gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem Höchststand von 372 Einwohnern 2016 folgte ein Einbruch auf 341 im Jahr 2020, ehe sich die Zahl kurzzeitig erholte und seit 2022 bei 347 stabilisiert.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.253 Euro je Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,65 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,65-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16.

Die Angebotsmiete von 7,94 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,92 Euro) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Im Bundesvergleich mit 8,92 Euro je Quadratmeter ist Nisterberg deutlich unter dem deutschen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,23 % liegt unter den Nachbarorten Nisterau (6,38 %), Hof (5,89 %), Derschen (7,33 %), Bad Marienberg (4,76 %), Stockhausen-Illfurth (6,78 %) und Langenbach (4,49 %), aber über Lautzenbrücken (3,47 %) und Friedewald (3,51 %). Sie ist damit im Landesvergleich im unteren Drittel angesiedelt (Perzentilrang 32,07 von 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz). Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass der Kaufpreis mit dem 1,23-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel liegt als die Miete mit dem 1,00-Fachen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 7,17 Euro je Quadratmeter, stieg sie 2022 auf 10,00 Euro an und fiel bis 2024 auf 6,82 Euro zurück. Der aktuelle Wert von 7,94 Euro liegt damit zwischen diesen Extremen. Der berechnete CAGR von -1,24 % fasst die Entwicklung von 2020 bis 2024 zusammen.

Beim Kaufpreis liegen die Daten nur für 2024 (2.360 Euro je m²) und 2025 (2.200 Euro je m²) vor. Der Rückgang von 2.360 auf 2.200 Euro je m² entspricht einer jährlichen Veränderung von -6,79 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,8 km zeigt Nisterberg ein gemischtes Bild. Die Miete von 7,94 Euro je m² liegt über den Werten von Lautzenbrücken (7,24 Euro), Nisterau (7,24 Euro), Friedewald (6,66 Euro) und Langenbach (6,89 Euro), aber unter denen von Hof (8,12 Euro), Stockhausen-Illfurth (8,17 Euro) und Bad Marienberg (8,30 Euro). Der Kaufpreis von 2.253 Euro je m² ist der dritthöchste im Nachbarvergleich – hinter Lautzenbrücken (2.504 Euro) und Friedewald (2.277 Euro).

Die Kombination aus relativ hoher Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im Umland. Nur Friedewald (3,51 %) und Lautzenbrücken (3,47 %) liegen darunter. Orte wie Derschen (7,33 %) und Stockhausen-Illfurth (6,78 %) bieten deutlich höhere Renditen, weil ihre Kaufpreise unter 1.500 Euro je m² liegen, bei vergleichbaren Mieten.

Auf Kreisebene liegt Nisterberg mit der Miete nahe am Durchschnitt (7,92 Euro), übertrifft ihn aber beim Kaufpreis um rund 23 %. Auf Landesebene liegt die Miete leicht unter dem Durchschnitt, der Kaufpreis jedoch über dem Landesmittel.

Standortfaktoren

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 308 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt mit Rang 351 von 400. Im Demografie-Index liegt er mit Rang 166 deutlich besser, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeutet. Die Teilindizes für Dynamik (266), Wettbewerb und Innovation (283), Wohlstand und soziale Lage (281) sowie Stärke (304) liegen allesamt im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren stark: Von 3,27 % (2015) über einen Tiefstand von 2,15 % (2022) auf 4,72 % (2023). Diese Schwankungen sind für eine kleine Gemeinde mit geringer Einwohnerzahl typisch, da einzelne Arbeitsuchende die Quote bereits merklich beeinflussen.

Für Nisterberg liegen keine Bodenrichtwerte vor.