Niederfischbach

Marktüberblick

Niederfischbach ist eine Ortsgemeinde im nördlichen Rheinland-Pfalz mit 4.102 Einwohnern auf 14,47 km². Der Ort liegt im Freudenberger Bergland im Tal des Asdorfer Baches und gehört zur Verbandsgemeinde Kirchen (Sieg). Als Grundzentrum der Landesplanung versorgt er das Umland. Historisch war der Ort durch Bergbau geprägt, heute ist er eine ländliche Gemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald), der zwischen den Metropolregionen Rhein-Ruhr und Rhein-Main liegt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.502 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,13 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,49 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,4. Die Kombination aus moderaten Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen im regionalen Vergleich führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,12 Euro pro Quadratmeter (2018) und 10,90 Euro (2020), bevor sie 2024 mit 9,08 Euro einen Wert erreichte, der unter dem 2020er Höchststand lag und 2026 mit 8,45 Euro weiter absank. Der CAGR der Miete liegt bei 6,46 Prozent, was jedoch durch die extremen jährlichen Schwankungen verzerrt wird.

Noch auffälliger ist die Entwicklung beim Kaufpreis: Nach 1.927 Euro pro Quadratmeter (2018) folgte ein Rückgang auf 1.430 Euro (2022), ein Anstieg auf 1.788 Euro (2023) und ein Einbruch auf 715 Euro (2024). Dieser Wert liegt deutlich unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.502 Euro. Der CAGR des Kaufpreises beträgt -15,23 Prozent. Die Kaufpreisschwankungen zwischen 2018 und 2024 sind in einem ländlichen Markt mit geringem Transaktionsvolumen möglich.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,13 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 1.502 Euro liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Daraus ergibt sich eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,49 Prozent im Vergleich zu 5,48 Prozent im Kreis und 5,25 Prozent in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 15,4 ist unter dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16.

Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Niederfischbach den 82. Platz von 100, liegt also im oberen Quartil der Renditen.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Kirchen (Sieg) weist mit 7,2 Prozent eine noch höhere Rendite aus, Friesenhagen mit 7,64 Prozent und Wallmenroth mit 7,64 Prozent. Freudenberg liegt mit 2.479 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Niveau Niederfischbachs, bei einer Rendite von nur 4,52 Prozent. Niederfischbach bewegt sich damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Altenkirchen auf Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen eine unterschiedliche Gewichtung: Der Demografie-Index liegt mit Rang 166 im oberen Mittelfeld, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 351 eine schwache Position aufweist. Der Dynamik-Rang von 266 und der Rang im Wettbewerb und Innovation von 283 liegen ebenfalls im unteren Drittel.

Die Bevölkerung Niederfischbachs ist seit 2015 um 3,48 Prozent von 4.250 auf 4.102 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 283 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit über der des Landkreises (206 Einwohnern/km²). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,4 Prozent (84 Promille).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Die historische Bedeutung des Bergbaus (Silberfunde) und die frühere Anbindung an die Asdorftalbahn (bis 1994 Güterverkehr) sind heute nur noch kulturell präsent.