Birkenbeul
Birkenbeul (PLZ 57589) liegt im Kreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 433 Einwohner auf 4,8 km², das entspricht 91 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,26 € pro m², der Kaufpreis bei 1.582 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,1 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Birkenbeul über dem Renditeniveau von 23 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 4,31 € auf 5,00 € pro m², im Mittel 2,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Altenkirchen (Westerwald) Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 266, Stärkerang 304). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ölsen, Heupelzen und Hilgenroth an.
Immobilienpreise in Birkenbeul im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Birkenbeul
Birkenbeul ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit 433 Einwohnern, die sich durch extrem niedrige Angebotsmieten (5,26 €/m²) bei moderatem Kaufpreis (1.582 €/m²) auszeichnet. Die Bruttomietrendite von 3,99 % ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt im unteren Quartil Rheinland-Pfalz. Während die Mieten seit 2023 fallen, steigen die Kaufpreise weiter an (geschätzt +7,19 % p.a.). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,9 % gesunken, der Kreis Altenkirchen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel ab.
Marktüberblick: Extrem niedrige Mieten bei moderatem Kaufpreis
Birkenbeul ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz und gehört der Verbandsgemeinde Hamm (Sieg) an. Die 4,76 km² große Gemeinde umfasst die Ortsteile Kratzhahn, Pfaffenseifen und Weißenbrüchen und liegt auf 295 m ü. NHN nördlich der Sieg-Wied-Wasserscheide. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1381; bis zur Mitte des 17. Jahrhunderts gehörte der Ort zur Grafschaft Sayn und später zur Grafschaft Sayn-Hachenburg.
Der Immobilienmarkt in Birkenbeul zeichnet sich durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete aus. Die Angebotsmiete liegt mit 5,26 Euro je Quadratmeter weit unter allen verfügbaren Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (7,92 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.582 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreis- (1.832 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro), aber nicht in demselben extremen Maße wie die Miete. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,99 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 25,07 – beides die schlechtesten Werte unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,2 km. Der Kaufpreisfaktor liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (19,57) und dem Landesdurchschnitt (21,16), was bedeutet, dass Käufer im Verhältnis zum erzielbaren Mietpreis einen höheren Preis zahlen als andernorts im Kreis.
Die niedrige Miete bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis ist das bestimmende Merkmal des lokalen Marktes und unterscheidet Birkenbeul deutlich von allen Nachbargemeinden.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten fallen
Die Miete zeigt einen unruhigen Verlauf: Sie stieg von 4,31 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,58 Euro im Jahr 2023, fiel dann aber bis 2025 auf 5,00 Euro zurück. Der Anstieg bis 2023 entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,2 Prozent, der Rückgang von 2023 auf 2025 ist signifikant und deutet auf eine Abschwächung der Mietsituation hin.
Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders. Hier liegen die Werte für 2021 bis 2025 vor – die Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreis stieg von 1.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.980 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,19 Prozent entspricht. Diese Entwicklung verläuft also entgegen der Mietentwicklung: Während die Mieten seit 2023 fallen, steigen die Kaufpreise weiter an. Dieser Gegensatz treibt den Kaufpreisfaktor nach oben und drückt die Rendite.
Der Kaufpreisanstieg von 7,19 Prozent pro Jahr ist deutlich höher als der bundesübliche Rahmen und steht in keinem Verhältnis zur Mietenentwicklung. Die Kombination aus fallenden Mieten und steigenden Kaufpreisen führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation.
Regionale Einordnung: Ausreißer nach unten bei der Miete
Birkenbeul ist bei der Angebotsmiete der klare Ausreißer nach unten unter allen Nachbarorten. Mit 5,26 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem nächstgelegenen Nachbarort Ölsen (1,4 km Entfernung, 7,40 Euro) – das sind rund 41 Prozent mehr. Der Kaufpreis von 1.582 Euro je Quadratmeter liegt zwar unter dem Kreisdurchschnitt, ist aber im Vergleich zu den Nachbarn nur moderat niedrig: Breitscheidt (3,1 km) verlangt 1.424 Euro, Niederirsen (2,1 km) 1.380 Euro – beide liegen also unter Birkenbeul. Obererbach (2,9 km) liegt mit 2.106 Euro am höchsten.
Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt im Perzentilrang von 23,04 Prozent im Bundesland Rheinland-Pfalz – das bedeutet, dass nur etwa 23 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Birkenbeul gehört damit zu den Orten mit der schlechtesten Renditelage im Land.
Der hohe Kaufpreisfaktor von 25,07 im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 19,57 zeigt, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete über dem regionalen Mittel liegt. Das ist die direkte Folge der extrem niedrigen Mieten bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.
Demografie und Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde im strukturschwachen Kreis
Die Bevölkerung von Birkenbeul ist seit 2015 von 446 auf 433 Einwohner im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 2,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5 Prozent und war damit deutlich höher als der Tiefstand von 2,54 Prozent im Jahr 2020.
Auf Kreisebene schneidet der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel ab: Der Gesamtrang ist 308, der Rang im Teilindex Arbeitsmarkt mit 351 der drittschlechteste aller Indizes. Auch der Rang im Teilindex Demografie (166) zeigt strukturelle Herausforderungen. Der Dynamik-Rang liegt mit 266 ebenfalls im unteren Mittelfeld.
Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, strukturell schwachem Arbeitsmarkt auf Kreisebene und fehlenden wirtschaftlichen Impulsen durch Hochschulen oder große Arbeitgeber erklärt die geringe Nachfrage nach Mietwohnungen und damit die extrem niedrigen Mieten. Der Immobilienmarkt in Birkenbeul ist ein kleiner, lokal begrenzter Markt ohne überregionale Strahlkraft.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Birkenbeul entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Birkenbeul
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,31 €/m² |
| 2022 | 5,42 €/m² |
| 2023 | 5,58 €/m² |
| 2025 | 5,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Birkenbeul
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.500 €/m² |
| 2022 | 1.650 €/m² |
| 2023 | 1.800 €/m² |
| 2024 | 1.900 €/m² |
| 2025 | 1.980 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Birkenbeul
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 3,94 % |
| 2023 | 3,72 % |
| 2025 | 3,03 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Birkenbeul
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 446 Einwohner |
| 2016 | 433 Einwohner |
| 2017 | 431 Einwohner |
| 2018 | 427 Einwohner |
| 2019 | 427 Einwohner |
| 2020 | 426 Einwohner |
| 2021 | 426 Einwohner |
| 2022 | 428 Einwohner |
| 2023 | 433 Einwohner |
| 2024 | 433 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Birkenbeul
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,95 % |
| 2016 | 6,81 % |
| 2017 | 5,46 % |
| 2018 | 3,91 % |
| 2019 | 2,94 % |
| 2020 | 2,54 % |
| 2021 | 4,03 % |
| 2022 | 4,64 % |
| 2023 | 5,00 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 308 Rang |
| Dynamik | 266 Rang |
| Stärke | 304 Rang |
| Demografie | 166 Rang |
| Arbeitsmarkt | 351 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 283 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 281 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Birkenbeul liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Birkenbeul im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Birkenbeul ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Birkenbeul ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Birkenbeul
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Hilgenroth | 8,64 €/m² |
| Wölmersen | 8,40 €/m² |
| Obererbach (Westerwald) | 7,92 €/m² |
| Bachenberg | 7,90 €/m² |
| Breitscheidt | 7,50 €/m² |
| Heupelzen | 7,47 €/m² |
| Busenhausen | 7,43 €/m² |
| Ölsen | 7,40 €/m² |
| Niederirsen | 6,87 €/m² |
| Birkenbeul | 5,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Birkenbeul ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Birkenbeul
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Breitscheidt | 6,32 % |
| Hilgenroth | 6,02 % |
| Niederirsen | 5,97 % |
| Bachenberg | 5,57 % |
| Heupelzen | 5,44 % |
| Busenhausen | 5,09 % |
| Wölmersen | 5,06 % |
| Ölsen | 4,55 % |
| Obererbach (Westerwald) | 4,51 % |
| Birkenbeul | 3,99 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ölsen | 1,4 km | 57612 | 7,40 € | 1.950 € | 4,55 % |
| Heupelzen | 1,8 km | 57612 | 7,47 € | 1.649 € | 5,44 % |
| Hilgenroth | 1,9 km | 57612 | 8,64 € | 1.721 € | 6,02 % |
| Niederirsen | 2,1 km | 57589 | 6,87 € | 1.380 € | 5,97 % |
| Busenhausen | 2,8 km | 57612 | 7,43 € | 1.750 € | 5,09 % |
| Obererbach (Westerwald) | 2,9 km | 57612 | 7,92 € | 2.106 € | 4,51 % |
| Breitscheidt | 3,1 km | 57539 | 7,50 € | 1.424 € | 6,32 % |
| Wölmersen | 3,2 km | 57635 | 8,40 € | 1.991 € | 5,06 % |
| Bachenberg | 3,2 km | 57610 | 7,90 € | 1.702 € | 5,57 % |
Wo liegt Birkenbeul?
Lage
Birkenbeul auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Birkenbeul
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,26 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.582 € |
| Bruttomietrendite | 3,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,1 |
| Einwohner | 433 |
| Einwohner je km² | 91 |
| Fläche (km²) | 4,8 |
| Arbeitslosenquote | 5,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #308 |
| Prognos Dynamikrang | #266 |
| Prognos Stärkerang | #304 |
| Koordinaten | 50,7395, 7,6235 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Birkenbeul
Was kostet eine Mietwohnung in Birkenbeul?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Birkenbeul liegt bei 5,26 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Altenkirchen (Westerwald) mit 7,92 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz von 8,08 Euro. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Was kostet der Kauf einer Wohnung in Birkenbeul?
Der Angebotskaufpreis für Wohnungen in Birkenbeul beträgt 1.582 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er unter dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro und dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,07 und liegt damit über dem Kreiswert von 19,57, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Birkenbeul entwickelt?
Die Mietpreise stiegen von 4,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,58 Euro im Jahr 2023, lagen 2025 aber mit 5,00 Euro wieder darunter. Die Kaufpreisentwicklung ist als Schätzung ausgewiesen: Von 1.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.980 Euro im Jahr 2025.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Birkenbeul?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,99 Prozent und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,48 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang von 23 im Bundesland bedeutet, dass rund 77 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 25,07 ist ebenfalls über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Birkenbeul?
Die Einwohnerzahl ging von 446 im Jahr 2015 auf 433 im Jahr 2024 zurück, was einem Rückgang von rund 2,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Birkenbeul?
Die Arbeitslosenquote lag 2024 bei 5,0 Prozent, mit 14 arbeitslosen Personen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Birkenbeul?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Birkenbeul sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Birkenbeul führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Birkenbeul enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Altenkirchen (Westerwald)
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schutzbach | 57520 | 6,93 € | 763 € | 10,90 % |
| Weitefeld | 57586 | 7,74 € | 1.060 € | 8,76 % |
| Seelbach bei Hamm (Sieg) | 57577 | 5,63 € | 775 € | 8,72 % |
| Rettersen | 57635 | 9,01 € | 1.250 € | 8,65 % |
| Alsdorf | 57518 | 8,13 € | 1.216 € | 8,02 % |
| Kausen | 57520 | 7,59 € | 1.137 € | 8,01 % |
| Giershausen | 57632 | 12,54 € | 1.900 € | 7,92 % |
| Roth | 57539 | 7,64 € | 1.186 € | 7,73 % |