Ölsen

Marktüberblick

Ölsen ist eine 2,26 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald), etwa 8 km nördlich der Kreisstadt gelegen. Die Gemeinde ist stark landwirtschaftlich geprägt und weist mit 74 Einwohnern (2024) eine Bevölkerungsdichte von 33 pro km² auf. Der Immobilienmarkt wird durch sehr kleine Maßstäbe bestimmt: Die vorliegenden Daten basieren auf wenigen Transaktionen und werden daher als geschätzt ausgewiesen.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,40 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.950 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro, wenn auch unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,55 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 21,96 – beides Werte, die unter den jeweiligen Kreis- und Landesdurchschnitten liegen.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,00 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 7,40 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 5,4 Prozent. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.600 Euro pro m² (2021) auf 1.950 Euro (2025), was einem jährlichen Anstieg von etwa 5,1 Prozent entspricht.

Beide Reihen zeigen damit eine parallele, moderate Aufwärtsentwicklung. Der Kaufpreisfaktor von 21,96 liegt über dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16. Ein höherer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass mehr Jahre der Miete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – bei Ölsen sind das knapp 22 Jahre. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei knapp 20 Jahren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Ölsen ist seit Beginn der verfügbaren Reihe rückläufig: Von 81 Einwohnern im Jahr 2020 auf 74 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 8,6 Prozent entspricht. Historisch lag die Einwohnerzahl 1950 bei 114, 1987 bei 82 und 2005 bei 95 – der aktuelle Stand von 74 ist damit ein historisches Tief. Nach dem Zensus 2025 werden 87 Einwohner ausgewiesen, was auf eine methodische Anpassung der Fortschreibung hindeutet.

Die Arbeitslosenquote der Gemeinde lag 2023 bei 7,69 Prozent und damit deutlich über dem Wert von 4,26 Prozent im Jahr 2019. Der Anstieg zwischen 2019 und 2021 auf 6,98 Prozent und der weitere Anstieg auf 7,69 Prozent im Jahr 2023 spiegelt eine Verschlechterung der lokalen Arbeitsmarktlage wider. Drei Arbeitslose stehen dieser Quote gegenüber.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Altenkirchen im Gesamtrang auf Platz 308 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 351, während der Demografie-Indikator mit Rang 166 die beste Bewertung des Kreises darstellt. Die Dynamik liegt mit Rang 266 im unteren Mittelfeld.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht direkt benachbarten Orten zeigt Ölsen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,40 Euro pro m² liegt über den Werten von Niederirsen (6,87 Euro) und Birkenbeul (5,26 Euro), aber unter den Werten von Heupelzen (7,47 Euro), Oberirsen (8,57 Euro), Wölmersen (8,40 Euro), Hilgenroth (8,64 Euro), Busenhausen (7,43 Euro) und Kettenhausen (7,43 Euro). Der Kaufpreis von 1.950 Euro pro m² liegt unter dem von Oberirsen (2.456 Euro) und Kettenhausen (2.360 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent liegt damit knapp unter dem Nachbarmittelwert von rund 4,9 Prozent: Sie übertrifft nur Birkenbeul (3,99 Prozent) und Oberirsen (4,19 Prozent), liegt aber unter Hilgenroth (6,02 Prozent) und Niederirsen (5,97 Prozent). Der hohe Kaufpreis bei gleichzeitig nicht überdurchschnittlicher Miete drückt die Rendite im regionalen Vergleich.

Ölsen gehört zur Verbandsgemeinde Altenkirchen-Flammersfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für die Gemeinde vor.