Niederirsen

Marktüberblick

Niederirsen ist eine Gemeinde im Kreis Altenkirchen (Westerwald) mit 93 Einwohnern auf 2,84 km². Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Mieten und Kaufpreise bei überdurchschnittlicher Bruttomietrendite.

Die Angebotsmiete von 6,87 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.380 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 16,74 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,57 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 5,97 Prozent übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und den Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der rheinland-pfälzischen Orte belegt Niederirsen damit Platz 75,1 – die Rendite liegt höher als bei etwa drei Vierteln der vergleichbaren Orte im Bundesland. Diese hohe Rendite ist eine Funktion der niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten: Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Mittel, während die Miete nur leicht darunter liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 5,43 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete auf 7,63 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,98 Prozent. Die Mietzeitreihe ist nicht geschätzt, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlichen Daten beruhen.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt Werte von 1.100 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.380 Euro (2025). Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 5,83 Prozent. Da diese Reihe geschätzt ist, sind die Werte mit Unsicherheit behaftet und sollten nicht als gesicherte Fakten interpretiert werden.

Der Anstieg der Mieten über die Zeitreihe hinweg geht einher mit einem Rückgang der Bevölkerung um 16,2 Prozent im selben Zeitraum. Bei konstanter Wohnungsbestandsgröße würde eine schrumpfende Bevölkerung zu einem relativen Angebotüberschuss führen – die steigenden Mieten deuten darauf hin, dass dieser Effekt nicht eingetreten ist oder durch andere Faktoren überkompensiert wurde.

Demografische Entwicklung

Die Einwohnerzahl Niederirsens ist von 111 im Jahr 2015 auf 93 im Jahr 2024 gesunken, einem Rückgang von 16,2 Prozent. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2018 und 2019 auf, als die Bevölkerung von 101 auf 92 fiel. Seit 2020 stabilisiert sich die Zahl bei 92 bis 93 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine sehr ländliche Struktur hinweist. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich dagegen positiv: Von 10,88 Prozent im Jahr 2015 fiel sie auf 4,69 Prozent im Jahr 2023. Mit nur drei arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt trotz der kleinen Bevölkerungszahl relativ stabil.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster, dass eine schrumpfende Bevölkerung nicht zwangsläufig mit einer steigenden Arbeitslosigkeit einhergehen muss – die verbleibende Bevölkerung kann bei gleicher oder sogar geringerer Wirtschaftsleistung eine niedrigere Quote aufweisen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Ölsen (1 km entfernt) weist mit 7,40 Euro eine höhere Miete und mit 1.950 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis aus. Oberirsen (2,8 km) liegt mit 8,57 Euro Miete und 2.456 Euro Kaufpreis noch darüber. Hilgenroth (4 km) weist mit 6,02 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Umkreis auf. Niederirsen liegt mit 5,97 Prozent knapp darunter und damit im oberen Drittel der Nachbarorte.

Das Preisniveau Niederirsens liegt systematisch unter den Kreis- und Landesdurchschnitten, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt. Die großen Unterschiede zwischen den Nachbarorten – etwa der Kaufpreis von 1.380 Euro in Niederirsen gegenüber 2.456 Euro in Oberirsen bei nur 2,8 km Entfernung – zeigen, dass der lokale Markt stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preisbildung stattfindet.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Altenkirchen (Westerwald) auf Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 266, im Teilindex Stärke auf Rang 304. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt (Rang 351), während der Demografie-Index mit Rang 166 relativ gut dasteht.

Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Niederirsen. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert. Der schlechte Arbeitsmarkt-Rang korrespondiert mit der hohen Bruttomietrendite: Geringe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt. Die kleine Einwohnerzahl von 93 bedeutet, dass der lokale Wohnungsmarkt kaum von institutionellen Nachfragern geprägt ist.