Bachenberg

Marktüberblick

Bachenberg ist eine 1,67 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald), etwa fünf Kilometer nördlich der Kreisstadt Altenkirchen gelegen. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Altenkirchen-Flammersfeld und liegt an der Bundesstraße 256, die nächste Autobahnanschlussstelle an der A 3 (Neustadt/Wied) befindet sich in etwa 20 Kilometern Entfernung. Mit rund 100 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises. Bachenberg wurde erstmals 1428 urkundlich erwähnt und gehörte zur Grafschaft Sayn. Bis in die 1970er Jahre war die Ortschaft vorwiegend durch Landwirtschaft, insbesondere Milchwirtschaft und Geflügelzucht, geprägt. Heute sind die meisten Erwerbstätigen in Altenkirchen und den umliegenden Städten beschäftigt, wodurch Bachenberg zu einer reinen Wohngemeinde geworden ist.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.702 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,95, die Bruttomietrendite 5,57 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen für den Zeitraum 2021 bis 2025 einen deutlichen Anstieg: Die Angebotsmiete stieg von 6,80 auf 7,80 Euro pro Quadratmeter (Jahresdurchschnittswerte), was einer Steigerung von rund 15 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch, von 1.450 auf 1.700 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls etwa 17 Prozent.

Die aktuellen Inseratwerte (7,90 Euro Miete, 1.702 Euro Kaufpreis) liegen leicht über den geschätzten Jahreswerten für 2025, was auf eine weitere leichte Aufwärtsbewegung hindeutet. Die jährlichen Wachstumsraten betragen rund 3,5 Prozent bei der Miete und 4,1 Prozent beim Kaufpreis.

Der Rückgang der Arbeitslosenquote im selben Zeitraum von 4,29 Prozent (2018) auf 2,82 Prozent (2023) korrespondiert mit dieser Entwicklung. Die niedrige Arbeitslosigkeit kann die Nachfrage nach Wohnraum gestützt haben, während das Angebot in einer so kleinen Gemeinde strukturell begrenzt ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Bild: Bachenbergs Angebotsmiete von 7,90 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Deutlicher ist die Abweichung bei den Kaufpreisen: Mit 1.702 Euro pro Quadratmeter liegt Bachenberg rund 7 Prozent unter dem Kreiswert von 1.832 Euro und rund 16 Prozent unter dem Landeswert von 2.030 Euro.

Diese Differenz zwischen Miete und Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,57 Prozent. Sie liegt damit über dem Kreiswert von 5,48 Prozent, deutlich über dem Landeswert von 5,25 Prozent und auch über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 17,95 ist im Kreisvergleich mit 19,57 und im Landesvergleich mit 21,16 ebenfalls niedriger. Bachenberg bietet demnach relativ günstige Kaufpreise bei annähernd kreisdurchschnittlichen Mieten.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Die Miete liegt im Mittelfeld (Hilgenroth mit 8,64 Euro liegt höher, Mammelzen mit 6,82 Euro niedriger). Die Kaufpreise der Nachbarn streuen jedoch stark – von 1.450 Euro in Mammelzen bis 2.629 Euro in Helmenzen. Die Renditen reichen entsprechend von 3,39 Prozent (Helmenzen) bis 6,02 Prozent (Hilgenroth). Bachenberg liegt mit 5,57 Prozent im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Bachenberg ist rückläufig: Von 105 Einwohnern im Jahr 2020 ging die Zahl auf 101 im Jahr 2024 zurück, was einem Verlust von 3,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz führt für Ende 2025 mit 88 Einwohnern einen noch niedrigeren Wert, was die anhaltende Abwanderung bestätigt.

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Mit dem Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er hinter dem Mittel. Besonders auffällig ist der Arbeitsmarkt-Rang 351, der auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Dieser Befund steht im Widerspruch zur niedrigen Arbeitslosenquote von 2,82 Prozent in Bachenberg selbst – ein Phänomen, das bei sehr kleinen Gemeinden auftreten kann, wo die Quote durch wenige Erwerbstätige stark schwanken kann. Tatsächlich sind die meisten Erwerbstätigen aus Bachenberg nach Altenkirchen und in die umliegenden Städte ausgependelt.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, schwachem lokalen Arbeitsmarkt und Abhängigkeit von Pendlerströmen nach Altenkirchen prägt die langfristige Perspektive des Ortes. Die niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zum Umland können damit zusammenhängen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Bachenberg strukturell begrenzt ist.