Birnbach
Birnbach (PLZ 57612) liegt im Kreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 683 Einwohner auf 3,1 km², das entspricht 220 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,41 € pro m², der Kaufpreis bei 2.076 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,0 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Birnbach über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2020 um 7,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Altenkirchen (Westerwald) Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 266, Stärkerang 304). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hemmelzen, Wölmersen und Oberirsen an.
Immobilienpreise in Birnbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standort Birnbach (Landkreis Altenkirchen)
Birnbach ist eine kleine Wohngemeinde im Westerwald mit 683 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: niedrige Mieten bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor und niedriger Rendite. Die Bevölkerung wächst, die Arbeitslosigkeit steigt jedoch stark an.
Marktüberblick
Birnbach ist eine 3,11 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald), etwa fünf Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Altenkirchen gelegen. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt und weist vier Vollerwerbsbetriebe auf, daneben bestehen lokales Handwerk und ein Buchverlag. Mit 683 Einwohnern und 220 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kleine, dicht besiedelte Gemeinde im Westerwald.
Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,41 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.075,50 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landesmittel von 2.030 Euro. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,71 Prozent – ein Wert, der unter dem der meisten Nachbargemeinden liegt. Der Kaufpreisfaktor von 26,98 liegt sowohl über dem Kreiswert von 19,57 als auch über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen starken Anstieg: Von 1.450 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf geschätzt 1.900 Euro im Jahr 2025. Diese Entwicklung entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 7 Prozent. Da die Verkaufswerte in der Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet sind, ist diese Entwicklung mit Unsicherheit behaftet.
Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 6,41 Euro je Quadratmeter, der Wert für 2026 wird mit 6,84 Euro angegeben und ist nicht geschätzt. Die Mietentwicklung verläuft damit deutlich langsamer als die Kaufpreisentwicklung, was die wachsende Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete erklärt.
Die Arbeitslosenquote im Ort zeigt eine besorgniserregende Entwicklung: Von 1,91 Prozent im Jahr 2018 stieg sie auf 5,05 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant und deutet auf strukturelle wirtschaftliche Herausforderungen hin. Die aktuelle Arbeitslosenquote von 5,05 Prozent entspricht 21 arbeitslosen Personen.
Demografie und Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung von Birnbach ist positiv: Von 633 Einwohnern im Jahr 2020 auf 683 im Jahr 2024, was einem Anstieg von knapp 8 Prozent entspricht. Dieser Zuzug steht im Widerspruch zur steigenden Arbeitslosenquote und deutet darauf hin, dass die neuen Bewohner möglicherweise außerhalb des Ortes arbeiten.
Die Bevölkerungsdichte von 220 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine ländliche Gemeinde im Westerwald relativ hoch. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 8, die unmittelbare Autobahnanbindung über die A3 (Anschlussstelle Neustadt/Wied, ca. 20 km entfernt) ist jedoch nicht in unmittelbarer Nähe. Diese Lage als Wohngemeinde mit pendlerfreundlicher Anbindung könnte der Grund für den Bevölkerungszuwachs sein.
Die Einwohnerzahl von 657 zum 31. Dezember 2025 laut Statistischem Landesamt Rheinland-Pfalz (Fortschreibung auf Grundlage des Zensus 2022) bestätigt den Wachstumstrend.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,4 km zeigt Birnbach ein eindeutiges Muster: Die niedrigste Angebotsmiete (6,41 Euro/m²) bei gleichzeitig einem Kaufpreis im Mittelfeld (2.076 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent liegt unter dem Wert der meisten Nachbargemeinden. Helmenzen weist mit 3,39 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, obwohl der Kaufpreis dort mit 2.629 Euro/m² deutlich höher liegt. Zum Vergleich: Weyerbusch weist mit 7,57 Prozent die höchste Rendite auf.
Im Kreisvergleich liegt Birnbach bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei der Rendite jedoch deutlich darunter. Der Perzentilrang von 15,4 Prozent im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Bruttomietrendite aufweisen – Birnbach gehört also zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Rheinland-Pfalz.
Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreisfaktor ist im regionalen Vergleich einzigartig und deutet auf einen nachfrageseitigen Kaufmarkt hin, der von anderen Faktoren als der Miethöhe getrieben wird.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit einem Gesamtrang von 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 351, während die Demografie mit Rang 166 besser abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 266 im unteren Mittelfeld, die Wettbewerbs- und Innovationskraft mit Rang 283 ebenfalls.
Diese Bewertung korrespondiert mit der steigenden Arbeitslosenquote und der niedrigen Bruttomietrendite. Der schwache Arbeitsmarkt im Kreis könnte die wirtschaftliche Attraktivität des Standorts begrenzen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Gemeinde gehört der Verbandsgemeinde Altenkirchen-Flammersfeld an, deren Mittelzentrum Altenkirchen als nächster größerer Versorgungsort dient.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Birnbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Birnbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 6,84 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Birnbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.450 €/m² |
| 2022 | 1.580 €/m² |
| 2023 | 1.700 €/m² |
| 2024 | 1.800 €/m² |
| 2025 | 1.900 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Birnbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2020 | 633 Einwohner |
| 2021 | 624 Einwohner |
| 2022 | 668 Einwohner |
| 2023 | 683 Einwohner |
| 2024 | 683 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Birnbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,91 % |
| 2019 | 2,96 % |
| 2020 | 3,50 % |
| 2021 | 2,81 % |
| 2022 | 3,85 % |
| 2023 | 5,05 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 308 Rang |
| Dynamik | 266 Rang |
| Stärke | 304 Rang |
| Demografie | 166 Rang |
| Arbeitsmarkt | 351 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 283 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 281 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Birnbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Birnbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Birnbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Birnbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Birnbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oberirsen | 8,57 €/m² |
| Wölmersen | 8,40 €/m² |
| Weyerbusch | 8,15 €/m² |
| Walterschen | 7,70 €/m² |
| Heupelzen | 7,47 €/m² |
| Hemmelzen | 7,43 €/m² |
| Helmenzen | 7,43 €/m² |
| Kettenhausen | 7,43 €/m² |
| Busenhausen | 7,43 €/m² |
| Birnbach | 6,41 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Birnbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Birnbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Weyerbusch | 7,57 % |
| Heupelzen | 5,44 % |
| Busenhausen | 5,09 % |
| Wölmersen | 5,06 % |
| Walterschen | 4,40 % |
| Oberirsen | 4,19 % |
| Hemmelzen | 4,05 % |
| Kettenhausen | 3,78 % |
| Birnbach | 3,71 % |
| Helmenzen | 3,39 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hemmelzen | 1,2 km | 57612 | 7,43 € | 2.200 € | 4,05 % |
| Wölmersen | 1,6 km | 57635 | 8,40 € | 1.991 € | 5,06 % |
| Oberirsen | 2,2 km | 57635 | 8,57 € | 2.456 € | 4,19 % |
| Walterschen | 2,6 km | 57632 | 7,70 € | 2.100 € | 4,40 % |
| Weyerbusch | 2,6 km | 57635 | 8,15 € | 1.293 € | 7,57 % |
| Helmenzen | 2,8 km | 57612 | 7,43 € | 2.629 € | 3,39 % |
| Kettenhausen | 3,1 km | 57612 | 7,43 € | 2.360 € | 3,78 % |
| Heupelzen | 3,4 km | 57612 | 7,47 € | 1.649 € | 5,44 % |
| Busenhausen | 3,7 km | 57612 | 7,43 € | 1.750 € | 5,09 % |
Wo liegt Birnbach?
Lage
Birnbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Birnbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,41 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.076 € |
| Bruttomietrendite | 3,71 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,0 |
| Einwohner | 683 |
| Einwohner je km² | 220 |
| Fläche (km²) | 3,1 |
| Arbeitslosenquote | 5,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #308 |
| Prognos Dynamikrang | #266 |
| Prognos Stärkerang | #304 |
| Koordinaten | 50,7034, 7,5850 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Birnbach
Was kostet eine Wohnung in Birnbach?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Birnbach liegt bei 6,41 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.075,50 Euro pro Quadratmeter und liegt damit leicht über dem Kreiswert von 1.831,60 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 2.030,08 Euro. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Birnbach entwickelt?
Die geschätzten Kaufpreise in Birnbach sind von 1.450 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.900 Euro im Jahr 2025 gestiegen, was einem Anstieg von rund 31 Prozent entspricht. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,41 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreis-Zeitreihe ist als Schätzung ausgewiesen, die Mietreihe nicht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Birnbach?
Die Bruttomietrendite in Birnbach beträgt 3,71 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,48 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 15,4 im Bundesland liegt Birnbach im unteren Viertel aller Orte in Rheinland-Pfalz – rund 85 Prozent der Orte haben eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 26,98 ist ebenfalls deutlich höher als im Kreis (19,57) und im Landesdurchschnitt (21,16).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Birnbach?
Die Bevölkerung in Birnbach ist von 633 Einwohnern im Jahr 2020 auf 683 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 7,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 220 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum verflachte zwischen 2023 und 2024, als die Einwohnerzahl bei 683 stagnierte.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Birnbach?
Die Arbeitslosenquote in Birnbach ist von 1,91 Prozent im Jahr 2018 auf 5,05 Prozent im Jahr 2023 deutlich angestiegen. Im Jahr 2023 waren 21 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas, der für den Kreis Altenkirchen im Bereich Arbeitsmarkt einen Rang von 351 von rund 400 deutschen Kreisen ausweist.
Woher stammen die Daten zu Birnbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Birnbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Birnbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Birnbach enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Altenkirchen (Westerwald)
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schutzbach | 57520 | 6,93 € | 763 € | 10,90 % |
| Weitefeld | 57586 | 7,74 € | 1.060 € | 8,76 % |
| Seelbach bei Hamm (Sieg) | 57577 | 5,63 € | 775 € | 8,72 % |
| Rettersen | 57635 | 9,01 € | 1.250 € | 8,65 % |
| Alsdorf | 57518 | 8,13 € | 1.216 € | 8,02 % |
| Kausen | 57520 | 7,59 € | 1.137 € | 8,01 % |
| Giershausen | 57632 | 12,54 € | 1.900 € | 7,92 % |
| Roth | 57539 | 7,64 € | 1.186 € | 7,73 % |