Berod bei Hachenburg

Marktüberblick

Berod bei Hachenburg liegt im ländlichen Raum des Westerwalds im Kreis Altenkirchen. Der Ort umfasst eine Fläche von 5,06 km² und hat 614 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 121 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,33 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.240,50 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,46 Prozent, der Kaufpreisfaktor 22,41. Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisniveau und Rendite

Der Angebotskaufpreis von 2.240,50 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.831,60 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt von 2.030,08 Euro. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 2.408,80 Euro liegt Berod jedoch darunter. Die Angebotsmiete von 8,33 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 7,92 Euro und den Landeswert von 8,08 Euro, bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (5,48 %), Bundesland (5,25 %) und Deutschland (5,10 %). Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Berod mit 40,4 % einen Platz im unteren Drittel – das bedeutet, dass etwa 40 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 22,41 liegt über dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16.

Der hohe Kaufpreis bei moderater Miete führt zu einer niedrigen Rendite. Der Kaufpreisfaktor bestätigt diese Struktur: Je höher der Faktor, desto länger dauert es, bis die Kaufpreise durch Mieteinnahmen amortisiert sind. Berod liegt damit in einer Nische: Die Preise sind im regionalen Vergleich hoch, die Mieten ebenfalls, aber die Rendite leidet unter dem überproportional hohen Kaufpreis.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihe der Kaufpreise ist als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen Anstieg von 1.650 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.950 Euro (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.240,50 Euro liegt damit noch über dem letzten Zeitreihenwert von 2025, was auf eine weitere Preisentwicklung hindeutet.

Die Mietzeitreihe enthält nur einen Wert für 2026 (9,64 Euro je Quadratmeter) und weicht damit von der aktuellen Angebotsmiete von 8,33 Euro ab. Der Grund für diese Diskrepanz lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Zuzug: Von 562 Einwohnern (2020) stieg die Zahl auf 614 (2024), ein Plus von 9,25 Prozent. Der größte Sprung erfolgte 2022 (+37 Einwohner). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 614. Dieser Zuzug könnte den steigenden Kaufpreisen zugrunde liegen, da eine wachsende Nachfrage das Angebot übersteigt. Die Arbeitslosenquote schwankt zwischen 2,98 Prozent (2022) und 4,68 Prozent (2021). Bei nur 16 Arbeitslosen sind diese Schwankungen statistisch jedoch kaum aussagekräftig.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,2 Kilometern zeigt sich ein sehr heterogener Markt. Der Angebotskaufpreis von 2.240,50 Euro je Quadratmeter ist der zweithöchste im direkten Umland – nur Oberwambach (2.732 Euro) liegt darüber. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter: Wahlrod (932 Euro), Gieleroth (1.972 Euro), Borod (1.469 Euro), Welkenbach (2.100 Euro), Winkelbach (1.009 Euro), Oberdreis (1.184 Euro) und Rodenbach bei Puderbach (1.143 Euro).

Bei der Angebotsmiete liegt Berod mit 8,33 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Nur Wahlrod (8,42 Euro), Gieleroth (11,67 Euro), Borod (8,45 Euro) und Oberwambach (8,38 Euro) weisen höhere Werte auf. Die niedrigeren Nachbarorte liegen zwischen 6,22 und 7,62 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent gehört zu den niedrigsten im Umland. Nur Oberwambach (3,68 %) liegt darunter. Alle anderen Nachbarorte weisen deutlich höhere Renditen auf, zwischen 4,26 % (Welkenbach) und 10,85 % (Wahlrod). Das Muster ist klar: Dort, wo die Kaufpreise niedrig sind, sind die Renditen hoch, und umgekehrt. Berod befindet sich in der Kategorie hoher Kaufpreis bei moderater Rendite.

Die Lage zu Hachenburg als nächstgrößtem Zentrum könnte eine Rolle für das Preisniveau spielen, da die Entfernung zu Hachenburg die Erreichbarkeit von Infrastruktur und Arbeitsplätzen bestimmt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Altenkirchen (Westerwald) mit dem Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index (Rang 166) ist der beste Wert, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 351 am schwächsten abschneidet. Die Dynamik (266), der Wettbewerb und die Innovation (283) sowie die soziale Lage (281) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld. Die Stärke (304) bestätigt das Bild eines strukturschwachen ländlichen Raums.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und schwachem Prognos-Profil deutet auf eine Gemeinde hin, die zwar Zuzug erlebt, aber strukturell in einer peripheren Lage verbleibt. Die niedrige Bruttomietrendite im Vergleich zum Umland steht im Widerspruch zum schwachen Standortprofil und lässt auf eine lokale Preisspirale schließen, bei der die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.