Welkenbach

Marktüberblick

Welkenbach ist eine 2,3 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit 156 Einwohnern. Der Ort liegt auf 315 m Höhe westlich der B 8 zwischen Limburg und Siegen und gehört zur Verbandsgemeinde Hachenburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 68 Einwohner je km².

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für den ländlichen Westerwald: Die Angebotsmiete liegt mit 7,45 € je m² unter dem Kreisdurchschnitt (7,85 €) und dem Landesdurchschnitt (8,08 €). Der Angebotskaufpreis von 2.100 € je m² liegt jedoch über dem Kreiswert (1.727 €) und leicht über dem Landesdurchschnitt (2.030 €). Diese Kombination aus verhältnismäßig niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,26 %, die unter dem Kreisdurchschnitt (5,93 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,49 liegt deutlich über dem Kreiswert (18,47).

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis deutet auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten. Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich diese Dynamik besonders deutlich: Merkelbach (3,4 km Entfernung) weist mit 2.790 € je m² einen noch höheren Kaufpreis und mit 2,94 % eine noch niedrigere Rendite auf, während Wahlrod (2,2 km) mit nur 932 € je m² und einer Rendite von 10,85 % das andere Extrem darstellt. Welkenbach liegt damit in der regionalen Spannbreite mittig.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Welkenbach verlief über den beobachteten Zeitraum volatil. Von 3,60 € je m² (2018) stieg die Miete 2019 auf 4,18 €, fiel 2020 wieder auf 3,60 € und legte dann kontinuierlich auf 5,65 € (2024) und 6,19 € (2025) zu. Der Wert von 10 € je m² für 2026 in der Zeitreihe stellt einen extremen Ausreißer dar und entspricht nicht dem bisherigen Entwicklungsmuster. Der berechnete CAGR von 13,62 % über den gesamten Zeitraum wird maßgeblich durch diesen Ausreißer verzerrt.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen konsistenten Anstieg von 1.680 € je m² (2021) auf 2.100 € je m² (2025). Der CAGR von 5,74 % über diesen Zeitraum ist moderat und spiegelt die allgemeine Preisentwicklung im ländlichen Raum wider. Der Kaufpreis ist damit seit 2021 um rund 25 % gestiegen.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis – der Kaufpreis steigt kontinuierlich, während die Miete volatil bleibt – trägt zur Verdichtung der Rendite bei. Bei einem Kaufpreisfaktor von 23,49 muss die Miete rund 23,5 Jahre lang den Kaufpreis decken, was über dem Kreiswert von 18,47 liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Welkenbach in der Mietpreisstruktur unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Kaufpreise darüber liegen. Der Ort belegt im Bundesland Rheinland-Pfalz im Perzentilrang der Bruttomietrendite den 33. Perzentilrang – die Rendite liegt also im unteren Drittel aller Orte im Land.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4 km zeigt sich eine deutliche Preisspanne. Die Angebotsmieten reichen von 6,22 € (Winkelbach) bis 8,45 € (Borod), die Kaufpreise von 932 € (Wahlrod) bis 2.790 € (Merkelbach). Welkenbach liegt mit 7,45 € Miete und 2.100 € Kaufpreis jeweils im mittleren Bereich dieser Spannbreite.

Der Westerwaldkreis als Ganzes weist mit 5,93 % Bruttomietrendite eine deutlich höhere Rendite auf als Welkenbach. Das bedeutet, dass Welkenbach im Kreisvergleich zu den teureren Orten gehört, während die Mieten eher im unteren Bereich liegen. Diese Diskrepanz könnte strukturelle Gründe haben: Welkenbach ist mit 2,3 km² eine der kleinsten Gemeinden im Kreis und verfügt über keine eigenen Hochschulen oder größeren Arbeitgeber.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Welkenbach ist seit 2015 weitgehend stabil. Nach einem leichten Rückgang von 148 (2015) auf 141 (2017) pendelte die Einwohnerzahl zwischen 142 und 144, bevor sie 2023 auf 156 anstieg und sich auf diesem Niveau stabilisierte. Der Anstieg um 5,4 % seit Serienbeginn ist bei einer Gemeinde dieser Größe statistisch bedeutsam, könnte aber auch auf Gebietsänderungen oder fortgeschriebene Zensusdaten zurückzuführen sein.

Die Arbeitslosenquote zeigt bei dieser geringen Einwohnerzahl starke Schwankungen. Mit 2 Arbeitslosen (2,53 %) liegt sie 2023 leicht über dem langjährigen Niveau von rund 1 %. Der Wert von 4,6 % (2018) ist bei der geringen Einwohnerzahl besonders sensibel gegenüber einzelnen Fällen.

Die Standortfaktoren des Westerwaldkreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis liegt auf Rang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Demografie (Rang 311) und der Arbeitsmarkt (Rang 326), was für ländliche Räume im Westerwald typisch ist. Positiv fallen Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) aus. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für Welkenbach als einzelne Gemeinde.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die B 8, die nächste Autobahnanschlussstelle liegt in Dierdorf oder Neuwied an der A 3. Der nächstgelegene ICE-Halt ist Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main. Diese Anbindung an die Metropolregionen Köln und Frankfurt könnte ein Grund für die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Vergleich zum Kreis sein.

Historisch war Welkenbach durch Bergbau (Eisen- und Manganerz) und Land- und Forstwirtschaft geprägt. Der Dorfladen schloss 1970, das einzige Gasthaus ist seit 2012 geschlossen. Die Gemeinde verfügt über kein eigenes Gewerbezentrum und keine Hochschule.