Merkelbach

Marktüberblick

Merkelbach ist eine 2,56 km² große Gemeinde im Westerwaldkreis mit 438 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.790 € je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,84 € je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 2,94 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 33,99. Beide Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten überhöht, was für Investoren eine geringe jährliche Rendite aus der Vermietung bedeutet.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt eine extreme Entwicklung bei den Kaufpreisen: Von 772 € je Quadratmeter im Jahr 2023 stieg der Wert auf 3.800 € je Quadratmeter im Jahr 2025. Die aktuelle Angebotskennzahl von 2.790 €/m² liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten – sie spiegelt damit eine andere Momentaufnahme wider als die Zeitreihe, die auf 3.800 €/m² endet.

Die Miete entwickelte sich deutlich moderater: Sie lag 2019 und 2020 bei 4,71 €/m², stieg 2022 auf 6,00 €/m² und erreichte 2023 mit 7,75 €/m² ihren höchsten Wert. Danach folgte ein Rückgang auf 5,62 €/m² (2024) und ein erneuter Anstieg auf 6,25 €/m² (2026). Der aktuelle Angebotswert von 6,84 €/m² liegt ebenfalls zwischen diesen Zeitreihenwerten.

Die Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung erklärt die niedrige Rendite: Die Kaufpreise sind weit stärker gestiegen als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 33,99 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Ein Faktor von 20 würde einer Rendite von 5 % entsprechen, ein Faktor von 34 nur rund 2,9 %.

Regionale Einordnung

Merkelbach weicht in allen relevanten Kennzahlen deutlich von seinem Umland ab. Im Westerwaldkreis beträgt der Durchschnittskaufpreis 1.727 €/m², die Durchschnittsmiete 7,85 €/m² und die durchschnittliche Bruttomietrendite 5,93 %. Merkelbach liegt bei der Miete unter dem Kreisdurchschnitt, bei Kaufpreis, Kaufpreisfaktor und Rendite jedoch deutlich darüber bzw. darunter.

Noch deutlicher wird die Abweichung im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,1 km Entfernung. Alle Nachbarorte haben niedrigere Kaufpreise: Der nächstgelegene Ort Wied (1,2 km) weist 1.779 €/m² aus, Höchstenbach (2,3 km) 1.950 €/m². Der höchste Nachbarwert liegt bei 2.100 €/m² in Welkenbach. Merkelbach liegt mit 2.790 €/m² deutlich darüber.

Bei der Bruttomietrendite ist Merkelbach das Schlusslicht: Mit 2,94 % liegt der Wert unter allen Nachbarorten. Der nächstbeste Nachbarort Höchstenbach erreicht 5,11 %, Wahlrod sogar 10,85 %. Im gesamten Bundesland Rheinland-Pfalz belegt Merkelbach einen Rendite-Perzentilrang von 3,66 %. Das bedeutet, dass nur etwa 3,7 % der über 2.300 Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Kaufpreise in Merkelbach bilden damit einen deutlichen Ausreißer nach oben im regionalen Vergleich.

Standortfaktoren

Die Demografie zeigt ein leicht positives Bild: Die Bevölkerung wuchs von 412 Einwohnern im Jahr 2015 auf 438 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 6,3 % entspricht. Die Arbeitslosenquote sank von 4,26 % (2015) auf 2,65 % (2023) und liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 171 Einwohner je Quadratkilometer.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Westerwaldkreis den Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang mit Platz 343 von 400 – der Kreis liegt damit im unteren Drittel bei den Dynamikindikatoren. Dagegen schneidet der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 127) deutlich besser ab. Die Kombination aus starker wirtschaftlicher Basis bei gleichzeitig geringer Dynamik kennzeichnet den Kreis als einen der mittleren bis unteren Kreise in Deutschland.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Für Merkelbach liegen keine Bodenrichtwerte vor.