Stürzelbach

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Stürzelbach gehört zu den preisgünstigsten Gemeinden im Vergleich zu seinem Umfeld. Die Angebotsmiete liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter und damit sowohl unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro als auch unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Noch deutlicher fällt der Abstand zum Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro aus. Auch beim Angebotskaufpreis von 1.605 Euro pro Quadratmeter liegt Stürzelbach unter allen Vergleichsebenen – dem Kreis (1.832 Euro), dem Bundesland (2.030 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,88 Prozent. Damit liegt Stürzelbach im bundeslandweiten Perzentilrang von 73,5 – die Rendite liegt höher als bei rund 73 Prozent aller vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 17,02 ist ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis höher ist – ein Merkmal von Renditeimmobilien in ländlichen Regionen mit moderaten Immobilienpreisen.

Preisentwicklung: Geschätzte Reihen mit widersprüchlichen Signalen

Die vorliegenden Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,20 Euro im Jahr 2021 auf 7,50 Euro im Jahr 2025. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.600 Euro im Jahr 2021 auf 2.050 Euro im Jahr 2025.

Zwischen den aktuellen Marktwerten und den geschätzten Zeitreihenwerten besteht eine deutliche Diskrepanz. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,86 Euro liegt über dem geschätzten 2025-Wert von 7,50 Euro – die Mieten steigen also weiter an. Beim Kaufpreis zeigt sich das Gegenteil: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.605 Euro liegt deutlich unter dem geschätzten 2025-Wert von 2.050 Euro. Diese Abweichung von rund 450 Euro pro Quadratmeter könnte darauf hindeuten, dass die Schätzung den tatsächlichen Marktwert nicht mehr abbildet, oder dass sich der Markt in Richtung niedrigerer Kaufpreise bewegt hat.

Die CAGR-Werte bestätigen die Dynamik: Die Miete wuchs geschätzt mit 4,87 Prozent pro Jahr, der Kaufpreis mit 6,39 Prozent pro Jahr. Beide Raten liegen über dem typischen Inflationsniveau, was auf eine aktive Marktentwicklung hindeutet – allerdings auf Basis geschätzter Daten.

Regionale Einordnung: Zwischen günstigen und teuren Nachbarn

Im direkten Umkreis von bis zu 3,1 Kilometern zeigt sich ein sehr heterogenes Preisbild. Die Angebotskaufpreise der Nachbarorte reichen von 1.143 Euro pro Quadratmeter in Rodenbach bei Puderbach bis zu 2.732 Euro in Oberwambach. Stürzelbach liegt mit 1.605 Euro im unteren Mittelfeld.

Die Bruttomietrendite der Nachbarn variiert zwischen 3,3 Prozent (Almersbach) und 7,74 Prozent (Rodenbach bei Puderbach). Stürzelbachs Rendite von 5,88 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Auffällig ist, dass Orte mit niedrigeren Kaufpreisen tendenziell höhere Renditen aufweisen – Rodenbach bei Puderbach (1.143 Euro/m²) erreicht 7,74 Prozent, während Oberwambach (2.732 Euro/m²) nur 3,68 Prozent erzielt. Stürzelbach folgt diesem Muster mit einem moderaten Kaufpreis und einer entsprechend moderaten Rendite.

Der Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Wert Stürzelbachs, was darauf hindeutet, dass der Ort zu den günstigeren Gemeinden im Landkreis Altenkirchen gehört.

Demografie und Wirtschaft: Stabile Bevölkerung, schwacher Arbeitsmarkt

Stürzelbach hat eine Fläche von nur 1,77 Quadratkilometern und rund 232 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung war in den letzten Jahren stabil: Von 231 Einwohnern im Jahr 2020 über 234 im Jahr 2021 und 235 im Jahr 2022 ging die Zahl leicht auf 232 im Jahr 2023 und 2024 zurück. Die Gesamtentwicklung seit Beginn der Reihe liegt bei einem Plus von 0,43 Prozent – praktisch unverändert.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine andere Entwicklung. Nach 1,32 Prozent im Jahr 2018 und 1,43 Prozent im Jahr 2019 stieg sie 2020 sprunghaft auf 4,11 Prozent, fiel 2021 auf 2,6 Prozent und stieg dann wieder auf 4,2 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant und deutet auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hin. Tatsächlich gibt es in der Gemeinde nur etwa 40 Arbeitsplätze in Handwerk, Bau und Dienstleistung. Landwirtschaftliche Betriebe werden nur noch im Nebenerwerb geführt. Die meisten Berufstätigen sind Pendler in die Umgebung, insbesondere in die etwa 5 Kilometer entfernte Kreisstadt Altenkirchen.

Die kleine Gemeindegröße und die geringe Zahl lokaler Arbeitsplätze sprechen dafür, dass der lokale Immobilienmarkt vor allem von Einheimischen und regionalen Nachfragern geprägt ist.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsrang, keine Hochschulen

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit dem Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Rang liegt im unteren Drittel und spiegelt die wirtschaftliche Schwäche der Region wider. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Rang von 166 ist relativ gut, während der Arbeitsmarktrang mit 351 besonders schlecht ist. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 283, der Wohlstand bei 281. Der Dynamik-Rang von 266 deutet auf begrenzte Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Dies schränkt die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment aus und reduziert den Zuzug junger, qualifizierter Menschen. Die Kombination aus schwachem Arbeitsmarkt, fehlenden Bildungsinfrastrukturen und dem ländlichen Charakter des Ortes führt dazu, dass Stürzelbach als Standort für Immobilieninvestitionen vor allem von lokalen oder regionalen Nachfragern geprägt ist.

Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor, was die Einschätzung von Investitionsmöglichkeiten weiter erschwert.