Neitersen

Marktüberblick

Neitersen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit 7,14 km² Fläche und rund 1.086 Einwohnern (Stand 2024). Seit der Fusion mit Obernau am 1. Januar 2021 umfasst die Gemeinde sechs Ortsteile. Der Ort liegt etwa fünf Kilometer südwestlich der Kreisstadt Altenkirchen an der Wied und wird von der Bundesstraße 256 durchquert. Regionalbusse verbinden Neitersen mit Altenkirchen und Neuwied im VRM-Verbundgebiet. Die Holzbachtalbahn dient ausschließlich dem Güterverkehr. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau und Rendite

Der Immobilienmarkt in Neitersen gehört zum unteren Preissegment im Vergleich zu allen Bezugsgrößen. Die Angebotsmiete liegt bei 7,36 Euro je Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt (7,92 Euro), dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.774 Euro je Quadratmeter folgt demselben Muster: unter dem Kreiswert (1.832 Euro), dem Landeswert (2.030 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 20,09 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (19,57) und unter dem Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,98 Prozent liegt unter allen aggregierten Vergleichswerten – Kreis (5,48 %), Bundesland (5,25 %) und Deutschland (5,10 %). Diese niedrige Rendite ergibt sich daraus, dass die Miete mit dem 0,83-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker unter dem Mittel liegt als der Kaufpreis mit dem 0,74-Fachen. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist also relativ ungünstig.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 3 km liegt Neitersen mit 4,98 % Rendite in der Mitte: höher als Reiferscheid (3,77 %), Hemmelzen (4,05 %), Walterschen (4,40 %) und Schürdt (4,41 %), aber niedriger als Berzhausen (5,23 %), Stürzelbach (5,88 %), Schöneberg (5,89 %) und Fluterschen (7,66 %). Die große Spanne innerhalb weniger Kilometer unterstreicht die lokale Prägung des Marktes.

Preisentwicklung und Demografie

Die Kaufpreisentwicklung in Neitersen war volatil und die vorliegenden Werte für den gesamten Zeitraum 2021 bis 2025 sind geschätzt. Von 2021 (1.500 Euro je Quadratmeter) stieg der Preis 2022 auf 1.680 Euro, fiel 2023 auf 1.600 Euro und erholte sich 2024 auf 1.750 Euro sowie 2025 auf 1.820 Euro. Die geschätzte jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei etwa 5,0 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2025. Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 7,36 Euro je Quadratmeter, während der Zeitreihenwert für 2026 mit 7,56 Euro angegeben wird – beide Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit der Gemeindefusion im Jahr 2021 ein leichtes Wachstum: Von 1.067 Einwohnern (2021) stieg die Zahl 2022 auf 1.119, sank dann 2023 auf 1.086 und blieb 2024 unverändert. Insgesamt ergibt sich seit Beginn der Reihe ein Wachstum von 1,78 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich hingegen negativ: Von 2,8 Prozent im Jahr 2019 stieg sie 2020 auf 3,85 Prozent, 2021 auf 5,14 Prozent und erreichte 2023 mit 6,05 Prozent ihren höchsten Wert in der Reihe. Dies entspricht 41 arbeitslosen Personen.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index liegt mit Rang 166 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 351 das untere Quartil erreicht. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt bei Rang 283, die Wohlstands- und Soziallage bei Rang 281, und der Dynamik-Index bei Rang 266. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Neitersen.

Die Kombination aus einem soliden Demografie-Rang und einem schwachen Arbeitsmarkt-Rang deutet auf eine Region hin, die strukturell durch Bevölkerungsentwicklung und alterung geprägt ist, aber gleichzeitig mit wirtschaftlichen Herausforderungen kämpft. Die Bruttomietrendite von 4,98 Prozent liegt unter allen aggregierten Vergleichsregionen. Die Arbeitslosenquote von 6,05 Prozent liegt deutlich über dem Wert von 2019 (2,8 %) und korrespondiert mit dem schwachen Arbeitsmarkt-Rang des Kreises.