Wöllstadt

Standort und Demografie

Wöllstadt ist eine 15,38 km² große Gemeinde im hessischen Wetteraukreis mit 6.754 Einwohnern (2024). Der Ort besteht aus den beiden Ortsteilen Nieder-Wöllstadt und Ober-Wöllstadt und liegt rund 30 Kilometer nördlich von Frankfurt am Main. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 3 an das überregionale Straßennetz angebunden; die Ortsumgehung B 3a wurde 2017 fertiggestellt. Der Bahnhof Nieder-Wöllstadt liegt an der Main-Weser-Bahn und wird von der S-Bahn-Linie S6 bedient, die in 30-Minuten-Takt nach Frankfurt führt. Diese Verkehrsanbindung ist ein zentraler Standortfaktor für die Gemeinde.

Die Bevölkerung Wöllstadts wuchs von 6.198 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.754 im Jahr 2024 – ein Anstieg von fast 9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 439 Einwohner je Quadratkilometer und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt vieler ländlicher Gemeinden im Umland Frankfurts. Das Wachstum korrespondiert mit den steigenden Immobilienpreisen und deutet auf eine nachfrageseitig getriebene Entwicklung hin.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Wöllstadt liegt bei 3.342 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,52 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Wöllstadt bei beiden Kennzahlen über dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²) und auch über dem hessischen Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.505 €/m², Miete: 9,69 €/m²). Der Wetteraukreis als Ganzes liegt mit 2.843 €/m² Kaufpreis und 10,38 €/m² Miete ebenfalls unter dem Niveau Wöllstadts.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,14 Prozent und liegt damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,17 liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,06. Das bedeutet: Die hohen Kaufpreise in Wöllstadt schlagen stärker durch als die ebenfalls höheren Mieten. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Wöllstadt mit 22,09 den unteren Bereich – nur etwa ein Fünftel der hessischen Orte weist eine noch niedrigere Rendite auf.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Karben (5,5 km entfernt) weist mit 13,04 €/m² die höchste Miete und 3.736 €/m² den höchsten Kaufpreis auf. Friedberg (6,6 km) liegt mit 3.799 €/m² beim Kaufpreis sogar noch darüber, bietet aber mit 3,64 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte. Wöllstadt liegt in der Miete mit 11,52 €/m² nahe an Niddatal (11,54 €/m²) und Friedberg (11,53 €/m²), aber deutlich unter Karben und Friedrichsdorf (13,56 €/m²).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Kaufpreis und Miete unterschiedliche Muster. Die Miete entwickelt sich tendenziell steigend: von 9,09 €/m² (2018) über 7,62 €/m² (2020) auf 11,47 €/m² (2024) und 13,31 €/m² (2026). Der Anstieg seit dem Tiefpunkt 2020 beträgt rund 50 Prozent. Zwischen 2021 (9,75 €/m²) und 2022 (8,78 €/m²) gab es einen leichten Rückgang, bevor der Aufwärtstrend ab 2023 wieder deutlich wurde.

Die Kaufpreise zeigen deutlich stärkere Schwankungen. Nach einem Anstieg von 2.714 €/m² (2018) auf 5.318 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 2.776 €/m² (2024), bevor die Werte 2025 wieder auf 4.472 €/m² anstiegen. Die jährlichen Werte schwanken zwischen 2.714 und 5.318 €/m² – eine Bandbreite von fast 100 Prozent. Diese Volatilität entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen wenige transaktierte Objekte die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR von 4,49 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt dennoch einen klaren Aufwärtstrend.

Beide Entwicklungen – steigende Mieten und volatile, aber tendenziell steigende Kaufpreise – gehen einher mit dem Bevölkerungswachstum von fast 9 Prozent in neun Jahren.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Wetteraukreis, dem Wöllstadt angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 166 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage rangierte der Kreis mit Platz 120 deutlich besser als im Index Dynamik (Platz 255). Im Arbeitsmarkt belegte er Platz 168. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Standortwert von Wöllstadt ergibt sich vor allem aus der S-Bahn-Anbindung nach Frankfurt (S6, 30-Minuten-Takt) und der Lage in der Wetterau, einer der fruchtbarsten und am dichtesten besiedelten Regionen Hessens. Die Gemeinde schloss sich 2025 dem hessischen Bündnis der Klima-Kommunen an.

Für Wöllstadt liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Kombination aus S-Bahn-Anbindung, Bevölkerungswachstum und der Lage im Rhein-Main-Gebiet geht einher mit Immobilienpreisen, die deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegen, während die Rendite unter dem Mittel bleibt – die Preise sind bereits hoch, die Mieten folgen mit Verzögerung nach.