Heistenbach
Heistenbach (PLZ 65558) liegt im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 1.024 Einwohner auf 5,3 km², das entspricht 195 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,33 € pro m², der Kaufpreis bei 2.385 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heistenbach über dem Renditeniveau von 30 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,52 € auf 8,46 € pro m², im Mittel 5,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 21,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Lahn-Kreis Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 257, Stärkerang 302). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Altendiez, Aull und Diez an.
Immobilienpreise in Heistenbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heistenbach
Heistenbach im Rhein-Lahn-Kreis weist einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen und niedriger Bruttomietrendite auf. Die Kaufpreise sind seit 2018 stark gestiegen, während die Mieten volatiler und langsamer wuchsen. Der Ort verliert Einwohner, profitiert aber von der Nähe zu Diez und der stabilen sozialen Lage des Rhein-Lahn-Kreises.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedriger Rendite
Heistenbach bietet ein Immobilienangebot, das sich durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,33 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.385 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 4,19 Prozent – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,85 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 21,71 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet: Der Kaufpreis liegt 23,85 Jahre hinter der Jahreskaltmiete zurück, was auf einen nachfrageseitigen Druck auf die Kaufpreise hindeutet, der die Mieten nicht in gleichem Maße mitnimmt. Heistenbach liegt damit im unteren Drittel der Rendite im Bundesland (30. Perzentil).
Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen Mieten weit hinter sich her
Die Mietpreise in Heistenbach sind seit 2018 um 53 Prozent gestiegen (von 5,52 auf 8,46 Euro je Quadratmeter im Jahr 2026), der Kaufpreis sogar um das 4,7-Fache (von 650 auf 3.062 Euro je Quadratmeter). Der Kaufpreis-CAGR von 21,38 Prozent übertrifft den Miet-CAGR von 5,48 Prozent bei weitem. Diese Schere ist der Kern des aktuellen Marktgeschehens: Die Kaufpreise sind schneller gewachsen als die Mieten, was die Rendite unter den regionalen Durchschnitt drückt. Die Mietentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 5,52 (2018) auf 8,21 Euro (2022) folgte 2023 ein Einbruch auf 6,80 Euro, bevor die Werte 2024 wieder auf 8,06 und 2026 auf 8,46 Euro stiegen. Diese Volatilität spricht für einen sensiblen Markt, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.
Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber mit Renditenachteil
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,33 Euro je Quadratmeter über dem Rhein-Lahn-Kreis (7,41 Euro) und dem Bundesland (8,08 Euro), aber unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 2.385 Euro liegt nahe am Bundesdurchschnitt (2.030 Euro Landesmittel, 2.409 Euro bundesweit). In der Nachbarschaft zeigt sich ein breites Spektrum: Die nächstgelegene Nachbargemeinde Altendiez (0,9 km) bietet mit 8,65 Euro eine leicht höhere Miete bei niedrigerem Kaufpreis (2.015 Euro) und damit einer deutlich besseren Rendite von 5,15 Prozent. Die Stadt Diez (1,8 km) liegt mit 9,66 Euro Miete und 2.702 Euro Kaufpreis auf einem noch höheren Niveau. Heistenbach positioniert sich damit im mittleren bis oberen Segment der Nachbargemeinden, wobei die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete die Rendite belastet.
Standortfaktoren: Stabile soziale Lage, aber schwache Dynamik
Der Rhein-Lahn-Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Platz im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 326. Positiv fällt dagegen der Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190 aus, was auf eine stabile, wenn auch nicht dynamische lokale Wirtschaft hindeutet. Die Dynamik liegt mit Rang 257 ebenfalls im mittleren Bereich. Für Heistenbach als Ortsgemeinde bedeutet dies: Der Standort profitiert von der relativen sozialen Stabilität des Kreises, hat aber keine eigenständige dynamische Entwicklungskraft. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.
Bevölkerung und Lage: Schrumpfender Ort als Pendlergemeinde
Die Einwohnerzahl von Heistenbach ist seit 2015 um 6,1 Prozent gesunken (von 1.090 auf 1.024 im Jahr 2024). Der Rückgang verlief dabei kontinuierlich bis 2021 (Tiefstand 1.016), seither stabilisiert sich die Zahl leicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 195 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,66 Prozent (2023) und ist damit zwar leicht gestiegen (2015: 2,13 Prozent), bleibt aber auf einem niedrigen Niveau. Der Bevölkerungsrückgang steht im Widerspruch zum starken Kaufpreisanstieg – ein Hinweis darauf, dass die Nachfrage nicht primär aus der lokalen Bevölkerung stammt, sondern von externen Käufern getrieben wird. Heistenbach liegt nur 1 km von Diez entfernt und ist über die B 417 sowie die Buslinie 540 angebunden; die nächsten ICE-Bahnhöfe befinden sich in Montabaur und Limburg Süd. Diese Lage als Pendlergemeinde erklärt den externen Nachfragedruck auf den lokalen Immobilienmarkt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heistenbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heistenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,52 €/m² |
| 2019 | 6,62 €/m² |
| 2020 | 7,50 €/m² |
| 2021 | 7,15 €/m² |
| 2022 | 8,21 €/m² |
| 2023 | 6,80 €/m² |
| 2024 | 8,06 €/m² |
| 2025 | 7,50 €/m² |
| 2026 | 8,46 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heistenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 650 €/m² |
| 2021 | 2.240 €/m² |
| 2026 | 3.062 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heistenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 10,19 % |
| 2021 | 3,83 % |
| 2026 | 3,32 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heistenbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.090 Einwohner |
| 2016 | 1.083 Einwohner |
| 2017 | 1.047 Einwohner |
| 2018 | 1.051 Einwohner |
| 2019 | 1.029 Einwohner |
| 2020 | 1.024 Einwohner |
| 2021 | 1.016 Einwohner |
| 2022 | 1.019 Einwohner |
| 2023 | 1.024 Einwohner |
| 2024 | 1.024 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heistenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,13 % |
| 2016 | 2,20 % |
| 2017 | 2,26 % |
| 2018 | 2,33 % |
| 2019 | 1,70 % |
| 2020 | 1,83 % |
| 2021 | 2,37 % |
| 2022 | 2,03 % |
| 2023 | 2,66 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 304 Rang |
| Dynamik | 257 Rang |
| Stärke | 302 Rang |
| Demografie | 302 Rang |
| Arbeitsmarkt | 298 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 326 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 190 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Heistenbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Heistenbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heistenbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heistenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heistenbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Diez | 9,66 €/m² |
| Gückingen | 9,07 €/m² |
| Altendiez | 8,65 €/m² |
| Aull | 8,38 €/m² |
| Görgeshausen | 8,36 €/m² |
| Heistenbach | 8,33 €/m² |
| Birlenbach | 8,29 €/m² |
| Hambach | 7,74 €/m² |
| Balduinstein | 7,71 €/m² |
| Langenscheid | 6,30 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heistenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heistenbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Görgeshausen | 5,43 % |
| Altendiez | 5,15 % |
| Gückingen | 4,85 % |
| Birlenbach | 4,82 % |
| Langenscheid | 4,79 % |
| Balduinstein | 4,74 % |
| Diez | 4,29 % |
| Heistenbach | 4,19 % |
| Hambach | 4,09 % |
| Aull | 4,04 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Altendiez | 0,9 km | 65624 | 8,65 € | 2.015 € | 5,15 % |
| Aull | 1,4 km | 65582 | 8,38 € | 2.489 € | 4,04 % |
| Diez, Stadt | 1,8 km | 65582 | 9,66 € | 2.702 € | 4,29 % |
| Hambach | 2,1 km | 65582 | 7,74 € | 2.270 € | 4,09 % |
| Gückingen | 2,2 km | 65558 | 9,07 € | 2.245 € | 4,85 % |
| Birlenbach | 2,8 km | 65626 | 8,29 € | 2.065 € | 4,82 % |
| Langenscheid | 3,5 km | 65558 | 6,30 € | 1.580 € | 4,79 % |
| Görgeshausen | 4,0 km | 56412 | 8,36 € | 1.848 € | 5,43 % |
| Balduinstein | 4,0 km | 65558 | 7,71 € | 1.953 € | 4,74 % |
Wo liegt Heistenbach?
Lage
Heistenbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heistenbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,33 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.385 € |
| Bruttomietrendite | 4,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 1.024 |
| Einwohner je km² | 195 |
| Fläche (km²) | 5,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #304 |
| Prognos Dynamikrang | #257 |
| Prognos Stärkerang | #302 |
| Koordinaten | 50,3791, 7,9854 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heistenbach
Was kostet eine Wohnung in Heistenbach?
Aktuell liegen die Angebotspreise für Immobilien in Heistenbach bei etwa 2.385 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 8,33 Euro pro Quadratmeter und Monat als Miete. Im Vergleich dazu kostet der Durchschnitt im Rhein-Lahn-Kreis 1.881 Euro je m² zum Kauf und 7,41 Euro je m² als Miete. Heistenbach liegt damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber knapp unter dem bundesweiten Kaufpreisniveau von 2.409 Euro je m². Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heistenbach entwickelt?
Die Angebotskaufpreise sind von 650 Euro je m² im Jahr 2018 auf 3.062 Euro je m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 21,4 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten stiegen im selben Zeitraum von 5,52 auf 8,46 Euro je m², was einer Wachstumsrate von etwa 5,5 Prozent pro Jahr entspricht. Die Kaufpreisentwicklung übertrifft die Mietentwicklung deutlich, was sich in der niedrigen Bruttomietrendite von 4,19 Prozent widerspiegelt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heistenbach?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,19 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (5,14 %) und Rheinland-Pfalz (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,85, was über dem Kreis- (21,71) und Landesdurchschnitt (21,16) liegt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Rheinland-Pfalz liegt Heistenbach auf Platz 30,5, was bedeutet, dass rund 70 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor und eine höhere Rendite kennzeichnen vergleichsweise günstigere Märkte.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heistenbach?
Die Einwohnerzahl ist von 1.090 im Jahr 2015 auf 1.024 im Jahr 2024 um rund 6 Prozent zurückgegangen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 195 Einwohnern je Quadratkilometer. In den letzten Jahren stabilisierte sich die Zahl bei rund 1.024 Einwohnern. Der Rückgang betrifft vor allem die Jahre 2015 bis 2021, seitdem liegt die Bevölkerung weitgehend stabil.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Heistenbach?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 17 Prozent und ist damit deutlich über dem üblichen Bundesdurchschnitt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Heistenbach gehört, den Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexwert im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 326 von 400). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 190 am besten ab.
Woher stammen die Daten zu Heistenbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heistenbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heistenbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Lahn-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Marienfels | 56357 | 8,97 € | 900 € | 11,97 % |
| Holzappel | 56379 | 7,72 € | 823 € | 11,26 % |
| Prath | 56346 | 6,52 € | 775 € | 10,10 % |
| Eschbach | 56357 | 8,30 € | 1.019 € | 9,77 % |
| Bremberg | 56370 | 8,48 € | 1.047 € | 9,72 % |
| Weyer | 56357 | 7,18 € | 925 € | 9,31 % |
| Oberwies | 56379 | 8,39 € | 1.092 € | 9,22 % |
| Winterwerb | 56355 | 8,13 € | 1.131 € | 8,62 % |