Aull

Marktüberblick: Hohe Preise bei schwacher Rendite

Aull ist eine 2,17 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit 402 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.489 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,38 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,77.

Im direkten Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis (Durchschnittsmiete 7,41 €/m², Kaufpreis 1.881 €/m², Rendite 5,14 %, KPF 21,71) liegt Aull bei allen vier Kennzahlen über dem Kreisdurchschnitt: die Miete ist 13 Prozent höher, der Kaufpreis 32 Prozent, der KPF ist um 14 Prozent höher. Gleichzeitig ist die Rendite mit 4,04 Prozent deutlich unter dem Kreiswert von 5,14 Prozent. Das bedeutet: Die Preise in Aull sind im Kreisvergleich hoch, aber die Mieten rechtfertigen diese Preise nicht im gleichen Maße wie andernorts im Kreis. Im Bundeslandvergleich (Rendite-Perzentil 24,65) liegt Aull damit im unteren Quartil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreis liegt auch knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m², während die Miete mit 8,38 €/m² unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² liegt. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete ist das bestimmende Merkmal des Auller Marktes.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei kleiner Gemeinde

Die Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die für eine Gemeinde dieser Größe (402 Einwohner) typisch ist: Einzeltransaktionen können die Durchschnittswerte stark verzerren.

Bei den Kaufpreisen liegt 2019 noch ein Wert von 900 €/m² vor, 2021 bei 1.099 €/m² und 2022 bei 1.381 €/m². Dann folgt ein Sprung auf 3.478 €/m² im Jahr 2023 – ein Anstieg von 152 Prozent in einem Jahr. Bis 2025 steigt der Wert weiter auf 3.778 €/m². Dieser massive Anstieg ist statistisch kaum plausibel als flächendeckende Marktentwicklung und deutet auf einzelne Hochpreis-Transaktionen hin, die den Durchschnitt nach oben ziehen.

Die Miete zeigt ein ähnliches Bild: Nach einem Tief von 6,00 €/m² im Jahr 2020 steigt sie 2023 auf 10,07 €/m², fällt 2024 auf 7,00 €/m² zurück und liegt 2025 bei 11,11 €/m². Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind beträchtlich und übersteigen das Maß, das man von einem stabilen Markt erwarten würde.

Die CAGR-Werte (rent_cagr: 4,77 %, sale_cagr: 27,01 %) sind durch diese Volatilität und den extremen Anstieg 2023 verzerrt und geben nur begrenzt Aufschluss über die tatsächliche Marktdynamik.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Nachbarvergleich

Aull liegt im Osten von Rheinland-Pfalz an der Lahn, am westlichen Ende des Limburger Beckens zwischen Taunus und Westerwald. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Diez und hat keine eigene Hochschule oder nennenswerte Industrie.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,2 km zeigt Aull ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,38 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als in Hambach (7,74 €/m²), Birlenbach (8,29 €/m²) und Heistenbach (8,33 €/m²), aber niedriger als in Diez (9,66 €/m²), Elz (9,27 €/m²) und Gückingen (9,07 €/m²). Der Kaufpreis von 2.489 €/m² liegt im oberen Drittel der Nachbarn – nur Diez (2.702 €/m²) und Elz (2.756 €/m²) sind teurer. Die Rendite von 4,04 Prozent gehört jedoch zum unteren Ende – nur Elz liegt mit ebenfalls 4,04 Prozent gleichauf, während Altendiez (5,15 %) und Görgeshausen (5,43 %) deutlich höhere Renditen bieten.

Die Nachbarn mit der höheren Rendite (Altendiez, Görgeshausen) haben niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten. Das bestätigt das Muster aus dem Marktüberblick: In Aull sind die Preise im Verhältnis zur Miete höher als in vielen Nachbargemeinden.

Verkehrstechnisch ist Aull über die L319 an Diez und Montabaur angebunden. Der nächste Bahnhof befindet sich in Diez (RE 25, RB 23), die nächsten Autobahnanschlüsse liegen an der A3 in Diez und Limburg Nord.

Standortfaktoren: Strukturschwacher ländlicher Raum

Die Bevölkerung Aulls ist seit 2015 rückläufig: Von 438 Einwohnern (2015) auf 402 (2024), ein Verlust von 8,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 185 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 3,3 Prozent (2015) über ein Tief von 1,96 Prozent (2018) auf 4,02 Prozent (2023). Der Anstieg seit 2019 entspricht dem bundesweiten Trend der Arbeitsmarktentwicklung nach der Pandemie.

Der Rhein-Lahn-Kreis, dem Aull angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. In allen Teilindizes liegt der Kreis im unteren Drittel: Demografie (302), Arbeitsmarkt (298), Wettbewerb und Innovation (326), Dynamik (257), Stärke (302). Lediglich bei Wohlstand und sozialer Lage (190) schneidet der Kreis relativ besser ab. Diese strukturelle Schwäche des Kreises wirkt sich auf die Attraktivität Aulls als Wohn- und Investitionsstandort aus.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, unterdurchschnittlichem Prognos-Rang und fehlenden wirtschaftlichen Impulsen deutet auf einen strukturschwachen ländlichen Standort hin, an dem der Immobilienmarkt von lokalen Nachfragern und potenziellen Zweitwohnungsinteressenten getragen wird.