Birlenbach

Marktüberblick: Preise über dem regionalen Durchschnitt

Birlenbach ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz und umfasst die beiden Ortsteile Birlenbach und Fachingen auf einer Fläche von 4,04 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Diez und ist durch den Bahnhof Fachingen (Lahn) an die RB 23 (Lahn-Eifel-Bahn) angebunden, die täglich etwa einmal pro Stunde in jede Richtung verkehrt.

Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 8,29 €/m² bei der Miete und 2.065 €/m² beim Kaufpreis über dem Kreisdurchschnitt (7,41 €/m² bzw. 1.881 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m² bzw. 2.030 €/m²). Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² Miete und 2.409 €/m² Kaufpreis bleibt Birlenbach jedoch unter dem nationalen Niveau.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,76 und liegt damit unter dem des Rhein-Lahn-Kreises (21,71) und Rheinland-Pfalz (21,16). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete etwas günstiger ist als im regionalen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,82 % liegt hingegen unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 5,14 %, dem Landeswert von 5,25 % und dem Bundeswert von 5,10 %. Im Perzentilrang der Rheinland-Pfalz-Lagen belegt Birlenbach mit 51,8 % das obere Mittelfeld der Mietrenditen im Bundesland.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen und unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen nachfragestarken, aber teuer bewerteten Markt. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Diez, nur 1,8 km entfernt, weist mit 9,66 €/m² Miete und 2.702 €/m² Kaufpreis noch höhere Werte auf, dafür aber eine noch niedrigere Rendite von 4,29 %. Altendiez (2,1 km) liegt mit 8,65 €/m² Miete und 5,15 % Rendite näher an Birlenbach.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen seit 2018

Die Zeitreihen zeigen für Miete und Kaufpreis eine ausgeprägte Volatilität, die sich nicht als einseitige Entwicklung beschreiben lässt.

Die Angebotsmiete stieg von 5,38 €/m² im Jahr 2018 auf 7,95 €/m² im Jahr 2022 – ein Anstieg um fast 48 %. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 7,00 €/m², 2024 ein erneuter Anstieg auf 8,30 €/m², 2025 ein weiterer Rückgang auf 7,48 €/m² und 2026 ein deutlicher Sprung auf 9,75 €/m². Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 7,72 %.

Beim Kaufpreis war die Entwicklung noch ausgeprägter: Von 879 €/m² im Jahr 2018 stieg er bis 2021 auf 2.014 €/m² – mehr als eine Verdopplung in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 1.097 €/m² im Jahr 2024, ein Tiefpunkt, der knapp über der Hälfte des Höchstwerts von 2021 entspricht. 2025 folgte mit 2.004 €/m² ein erneuter Anstieg auf das Vor-Crash-Niveau, 2026 leicht abflachend auf 1.881 €/m². Die CAGR liegt bei 9,98 %.

Die starken Schwankungen bei Kaufpreis und Miete deuten auf einen kleinen, liquiden Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte erheblich beeinflussen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die aktuelle Miete von 8,29 €/m² entspricht etwa dem Wert von 2024 (8,30 €/m²), liegt aber deutlich unter dem Wert von 2026 (9,75 €/m²).

Regionale Einordnung: Birlenbach im Vergleich zu Nachbarorten

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,9 km zeigt Birlenbach ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Birlenbach mit 8,29 €/m² im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Höher sind Diez (9,66 €/m²), Altendiez (8,65 €/m²), Holzheim (8,64 €/m²), Gückingen (9,07 €/m²) und Aull (8,38 €/m²). Niedriger liegen Balduinstein (7,71 €/m²) und Flacht (7,67 €/m²). Heistenbach (8,33 €/m²) liegt knapp über Birlenbach.

Beim Kaufpreis ist Birlenbach mit 2.065 €/m² ebenfalls im Mittelfeld angesiedelt. Deutlich höher sind Diez (2.702 €/m²), Flacht (2.602 €/m²), Aull (2.489 €/m²) und Heistenbach (2.385 €/m²). Niedriger liegen Altendiez (2.015 €/m²), Balduinstein (1.953 €/m²) und Holzheim (2.074 €/m²).

Bei der Bruttomietrendite liegt Birlenbach mit 4,82 % im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Höhere Renditen weisen Altendiez (5,15 %) und Holzheim (5,00 %) auf. Niedriger sind Diez (4,29 %), Heistenbach (4,19 %) und Aull (4,04 %). Flacht weist mit 3,54 % die niedrigste Rendite auf, was auf das Verhältnis von hohem Kaufpreis (2.602 €/m²) zu niedriger Miete (7,67 €/m²) zurückzuführen ist.

Das Muster zeigt, dass Birlenbach preislich und renditemäßig eine Mittelposition zwischen den teureren Orten wie Diez und den günstigeren Orten wie Balduinstein einnimmt.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwacher Innovationsindex

Die Bevölkerung Birlenbachs wuchs von 1.538 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.574 im Jahr 2024 – ein Anstieg von 2,34 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 390 Einwohner je km². Die Entwicklung ist moderat positiv, wenn auch nicht dynamisch.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,41 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Vergleichszeitraum von 2015 (3,14 %) bis 2023 schwankte sie zwischen 2,73 % und 3,65 %, ohne strukturelle Tendenzen aufzuweisen. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 33 Personen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Lahn-Kreis, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamt-Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Das Platziert den Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 190 im oberen Mittelfeld, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 326 das schwächste Feld darstellt. Auch die Demografie (Rang 302) und die allgemeine Dynamik (Rang 257) liegen unter dem Median. Der Arbeitsmarkt (Rang 298) schneidet ebenfalls unterdurchschnittlich ab.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und einen Kindergarten. Der Ortsteil Fachingen ist bekannt für die Heilwasserquelle Staatlich Fachingen, die mit einem Marktanteil von 26 % die bedeutendste in Deutschland ist.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und einem überdurchschnittlichen Wohlstandsindex steht im Kontrast zu den schwächeren Werten bei Innovation und Dynamik. Dies entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit traditioneller Struktur und begrenztem wirtschaftlichem Wachstumspotenzial.