Holzheim

Ort und Standort

Holzheim (Aar) ist eine 4,99 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit 872 Einwohnern. Die Gemeinde liegt an der Aar, drei Kilometer südöstlich von Diez und vier Kilometer südlich von Limburg an der Lahn, unmittelbar an der hessischen Grenze. Sie gehört der Verbandsgemeinde Diez an und ist eine ländliche Wohngemeinde ohne eigene Hochschule oder nennenswerte gewerbliche Struktur. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 892 Einwohnern im Jahr 2015 auf 872 im Jahr 2024, ein Verlust von 2,24 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,01 Prozent und bewegt sich damit auf einem niedrigen Niveau, wenn sie auch gegenüber dem Vorjahreswert von 1,46 Prozent wieder angestiegen ist.

Der Rhein-Lahn-Kreis als Bezugsgröße für die Standortfaktoren belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamt-Rang 304. Stärkster Indikator ist dabei der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 326 die schwächste Position einnimmt. Die Demografie liegt mit Rang 302 ebenfalls im unteren Drittel.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.074 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,64 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 20 und eine Bruttomietrendite von 5 Prozent.

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Holzheim einen der niedrigsten Kaufpreise im Umkreis aufweist. Von den acht benachbarten Orten liegt nur Niederneisen mit 1.976 Euro pro Quadratmeter günstiger, während Limburg mit 3.204 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so teuer ist. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 8,64 Euro im Mittelfeld der Nachbargemeinden – sie übertrifft Flacht (7,67 Euro) und Birlenbach (8,29 Euro), bleibt aber deutlich hinter den Werten in Limburg (10,82 Euro) und Niederneisen (9,96 Euro) zurück.

Das Zusammenspiel von relativ niedrigem Kaufpreis und mittlerer Miete führt zu einem günstigeren Miete-zu-Kaufpreis-Verhältnis als im Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 20 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 21,7 und dem Landesdurchschnitt von 21,2. Die Bruttomietrendite von 5 Prozent ist damit die dritthöchste im unmittelbaren Umkreis und übertrifft alle Nachbarorte außer Niederneisen (6,05 Prozent) und Oberneisen (5,27 Prozent). Dieser Befund gilt für Angebotswerte aus Inseraten und liegt systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Auf überregionaler Ebene liegt die Angebotsmiete von 8,64 Euro über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.074 Euro liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Preisentwicklung

Die historische Mietentwicklung zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 4,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 7,00 Euro im Jahr 2020, weiter auf 7,52 Euro im Jahr 2021. Im Jahr 2022 folgte ein leichter Rückgang auf 7,26 Euro. Im Jahr 2023 sprang der Wert auf 13,06 Euro – ein Anstieg von rund 80 Prozent innerhalb eines Jahres, der als deutlicher Ausreißer zu bewerten ist. Im Jahr 2024 korrigierte sich der Wert auf 7,20 Euro zurück, 2025 liegt er bei 7,36 Euro. Der aktuelle Angebotsmietwert von 8,64 Euro liegt damit über dem letzten Zeitreihenwert von 2025, aber unter dem extremen Spitzenwert von 2023.

Die Kaufpreisentwicklung ist auf zwei Datenpunkte beschränkt: 1.992 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 und 2.139 Euro im Jahr 2022. Daraus ergibt sich eine jährliche Wachstumsrate von 3,62 Prozent. Die begrenzte Datenlage erschwert eine fundierte Einschätzung der langfristigen Kaufpreisentwicklung.

Standortfaktoren und Einordnung

Holzheim zeigt ein für ländliche Wohngemeinden typisches Muster: stabile, aber leicht rückläufige Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit. Die Bevölkerungsdichte von 175 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde. Der Rückgang um 20 Einwohner seit 2015 ist moderat und liegt im Rahmen vergleichbarer Gemeinden im Rhein-Lahn-Kreis.

Die Lage an der B 54 mit direkter Anbindung an Diez und Limburg an der Lahn sowie die Nähe zum Autobahnanschluss Limburg Süd an der A 3 machen Holzheim als Wohngemeinde für Pendler attraktiv. Die fehlende Anbindung an den Schienenpersonennahverkehr (die geplante Reaktivierung der Aartalbahn mit Haltepunkt Holzheim wurde bisher nicht umgesetzt) ist ein Nachteil im Vergleich zu Gemeinden mit direkter Bahnverbindung.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, mittlerer Miete und damit verbundener überdurchschnittlicher Rendite im regionalen Vergleich kennzeichnet Holzheim als einen der kostengünstigeren Märkte im Umkreis. Die extreme Volatilität der Mietwerte in der Vergangenheit und die begrenzte Datenlage der Kaufpreise erschweren eine fundierte Einschätzung der Marktentwicklung.