Niederneisen

Marktüberblick: Hohe Miete, moderater Kaufpreis

Niederneisen liegt als Ortsteil der Gemeinde Flacht im Rhein-Lahn-Kreis und vereint auf 7,94 km² Fläche 1.467 Einwohner. Der Ort weist ein ungewöhnliches Preisprofil auf: Die Angebotsmiete von 9,96 €/m² ist die höchste im gesamten Umkreis und liegt deutlich über dem Kreis- (7,41 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.976 €/m² liegt jedoch unter dem Kreis- und Landesmittel. Diese Kombination aus hoher Miete und vergleichsweise niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,05 % und einem Kaufpreisfaktor von 16,53 – beides die besten Werte im Nachbarumkreis.

Der Kaufpreisfaktor von 16,53 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 16,53-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 21,71, der Landesdurchschnitt bei 21,16. Das zeigt: In Niederneisen ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger als in den meisten anderen Orten der Region.

Preisniveau und Rendite im regionalen Vergleich

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten sticht Niederneisen deutlich heraus. Mit 9,96 €/m² liegt die Angebotsmiete über allen acht umliegenden Orten – Diez (9,66 €/m²) und Oberneisen (9,52 €/m²) folgen auf den nächsten Rängen. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 1.976 €/m² unter dem aller Nachbarorte. Unter den Nachbarn liegen die Kaufpreise in Diez (2.702 €/m²) und Flacht (2.602 €/m²) am höchsten, während Niederneisen mit 1.976 €/m² das niedrigste Niveau aufweist.

Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau führt zu einer Bruttomietrendite von 6,05 %, die alle Nachbarorte übertrifft. Flacht erreicht mit 3,54 % die niedrigste Rendite, Oberneisen mit 5,27 % die nächsthöchste. Der Kreis Rhein-Lahn-Kreis weist im Durchschnitt 5,14 % Rendite aus, Rheinland-Pfalz 5,25 %. Niederneisens Rendite liegt damit im oberen Viertel aller 2.300 Orte des Landes (Perzentilrang 76,5).

Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des relativ moderaten Kaufpreisniveaus. In Flacht etwa liegt die Miete mit 7,67 €/m² deutlich unter der von Niederneisen, der Kaufpreis mit 2.602 €/m² jedoch um 32 % darüber – die Rendite sinkt auf 3,54 %. In Niederneisen wirkt sich der niedrigere Kaufpreis stärker auf die Rendite aus als die höhere Miete.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Niederneisens wuchs von 1.421 Einwohnern im Jahr 2019 auf 1.467 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 3,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 185 Einwohner je km². Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg von 2019 auf 2020 (+39) folgte 2021 ein leichter Rückgang (-4), bevor sich das Wachstum 2022 und 2023 wieder stabilisierte. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 1.467.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,4 % (22 Arbeitslose). Sie war 2019 mit 1,22 % am niedrigsten und stieg während der Pandemie 2020 auf 2,04 %, bevor sie sich 2023 auf 2,4 % weiter erhöhte. Trotz des Anstiegs liegt die Quote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und entspricht dem Niveau ländlicher Gemeinden in der Region.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Rhein-Lahn-Kreis, dem Niederneisen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index liegt mit Rang 190 im oberen Mittelfeld, während der Innovations- und Wettbewerbsindex mit Rang 326 zu den schwächeren Kennzahlen gehört. Der Arbeitsmarkt-Rang (298) und der Demografie-Index (302) bestätigen die Einordnung im unteren Bereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen weiterführenden Schulen befinden sich in Diez, Hahnstätten und Limburg. Die Grundschule liegt im benachbarten Niederneisen selbst. Verkehrstechnisch ist der Ort über die B 54 angebunden, die Autobahnanschlussstelle an der A 3 in Limburg liegt etwa 7 km entfernt. Der Bahnhof Flacht an der Aartalbahn ist stillgelegt; der Personenverkehr wurde 1986 eingestellt.