Kleinsteinhausen

Marktüberblick

Kleinsteinhausen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz und gehört der Verbandsgemeinde Zweibrücken-Land an. Mit 5,74 km² Fläche und rund 760 Einwohnern ist der Ort eine der kleineren Gemeinden der Region. Er liegt im Zweibrücker Hügelland, etwa gleich weit entfernt von den beiden Städten Zweibrücken und Pirmasens, nahe der französischen Grenze. Die Auffahrt Walshausen der A 8 bietet Anschluss an den Fernverkehr. Innerhalb der Verbandsgemeinde Zweibrücken-Land bildet Kleinsteinhausen gemessen an der Einwohnerzahl die fünftgrößte Ortsgemeinde.

Der Immobilienmarkt des Ortes zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 5,87 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (7,18 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis von 2.106 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (1.564 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,35 Prozent, die unter allen Nachbarorten und um ein Drittel unter dem Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,9 ist der höchste unter allen vergleichbaren Orten im Umkreis und liegt deutlich über dem Kreis- (18,8), Landes- (21,2) und Bundesdurchschnitt (24,1).

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Kleinsteinhausen ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 4,62 Euro und 7,24 Euro je Quadratmeter – eine Spannbreite von mehr als 50 Prozent innerhalb von acht Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 3,9 Prozent, was auf einen langfristigen Aufwärtstrend hindeutet, die einzelnen Jahreswerte zeigen jedoch keine gleichmäßige Entwicklung.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität bei den Kaufpreisen. Von 2023 auf 2024 verdoppelte sich der Angebotskaufpreis von 1.698 auf 3.350 Euro je Quadratmeter, ehe er 2025 wieder auf 2.229 Euro sank. Der CAGR von 14,6 Prozent über diesen Zeitraum spiegelt nicht eine stabile Entwicklung wider, sondern die extreme Schwankungsbreite eines kleinen Marktes mit wenigen Transaktionen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Marktdaten beruhen – die Volatilität ist also real und nicht auf Schätzungen zurückzuführen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich nimmt Kleinsteinhausen eine Sonderstellung ein. Die niedrige Angebotsmiete von 5,87 Euro je Quadratmeter liegt unter den meisten Nachbarorten im Umkreis. Dietrichingen (4,2 km) ist mit 5,56 Euro der einzige Nachbarort mit einer noch niedrigeren Miete. Der nächstgelegene Nachbarort Großsteinhausen (1,5 km) weist mit 7,11 Euro eine um 21 Prozent höhere Miete aus, Walshausen (1,2 km) sogar mit 8,27 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Kleinsteinhausen mit 2.106 Euro je Quadratmeter über allen Nachbarorten im Umkreis. Dietrichingen (1.883 Euro) und Walshausen (1.723 Euro) liegen am nächsten an diesem Wert, während Riedelberg mit 671 Euro als deutlicher Ausreißer nach unten auffällt.

Die Bruttomietrendite von 3,35 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Nur Dietrichingen (3,54 Prozent) liegt annähernd auf diesem Niveau. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 5,06 und 11,25 Prozent. Der Perzentilrang von 8,1 im Bundesland bestätigt: Kleinsteinhausen gehört zu den zehn Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz mit der niedrigsten Mietrendite.

Diese Datenlage zeigt, dass Kleinsteinhausen im Kreis Südwestpfalz zu den teureren Orten gehört, während es auf Landesebene und überregional eher im unteren bis mittleren Preissegment liegt. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor deutet auf eine nachfrageseitige Bewertung hin, die über die reine Mieteinkommensrelation hinausgeht.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Kleinsteinhausen ist stabil. Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 und 2024 zwischen 731 und 762 Personen, mit einem leichten Anstieg um 1,1 Prozent seit 2015. Die Bevölkerungsdichte von 133 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine ländliche Gemeinde im Südwestpfälzer Hügelland typisch.

Die Arbeitslosenquote von 2,4 Prozent (Stand 2023) ist deutlich niedriger als der Bundesdurchschnitt und spiegelt die gute lokale Wirtschaftslage wider. Sie liegt auf dem Niveau der benachbarten Gemeinden und entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde in einer Region mit traditionell niedriger Arbeitslosigkeit.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Südwestpfalz auf Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Dieser Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde. Die Teilindizes zeigen: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (144) ist deutlich besser als im Bereich Arbeitsmarkt (372), Wettbewerb und Innovation (366) sowie Demografie (327). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und einem im Kreis schwachen Zukunftsatlas-Rang beschreibt ein Bild, in dem die lokale Wirtschaftslage gut ist, strukturelle Nachteile des Landkreises aber die langfristige Entwicklung belasten. Die Nähe zu Zweibrücken und Pirmasens als regionale Zentren wirkt als Ausgleichsfaktor.