Nünschweiler

Marktüberblick

Nünschweiler ist eine 9,97 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Südwestpfalz mit 759 Einwohnern. Der Ort liegt im Zweibrücker Hügelland und ist über die Landesstraße 471 sowie die nahegelegene A 8 an den Fernverkehr angebunden. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Thaleischweiler-Wallhalben.

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich deutlich unter den größeren Referenzräumen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.434 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,83, die Bruttomietrendite 5,61 Prozent. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Ein relativ niedriger Kaufpreis bei gleichzeitig niedriger Miete führt zu einem moderaten KPF und einer über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Rendite. Der Markt ist durch günstige Preise gekennzeichnet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnlich volatile Marktdynamik. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,13 Euro (2024) und 8,33 Euro (2022), wobei die aktuelle Miete von 6,70 Euro knapp über dem langjährigen Niveau von 2021 (5,62 Euro) liegt. Der CAGR der Miete beträgt -0,87 Prozent.

Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter: Nach 1.329 Euro (2021) fiel der Preis 2022 auf 846 Euro, stieg 2023 auf 1.035 Euro, sank 2024 auf ein Tief von 611 Euro und sprang 2025 auf 2.418 Euro, bevor er 2026 auf 1.783 Euro korrigierte. Der CAGR von 6,06 Prozent über die gesamte Reihe wird maßgeblich vom extremen Anstieg 2025 getrieben. Die starken Ausschläge in einer Reihe, die nicht als geschätzt gekennzeichnet ist, können auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Nünschweiler bei allen Preis- und Faktor-Kennzahlen unter den größeren Referenzräumen. Die Angebotsmiete von 6,70 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.434 Euro liegt unter dem Kreiswert von 1.564 Euro, dem Landeswert von 2.030 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 17,83 ist ebenfalls der niedrigste in der Vergleichsgruppe (Kreis: 18,82, Rheinland-Pfalz: 21,16, Deutschland: 21,16). Die Bruttomietrendite von 5,61 Prozent liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent. Im Bundesland belegt Nünschweiler mit einem Perzentilrang von 69,2 die obere Hälfte der Renditeverteilung.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km liegt Nünschweiler bei der Miete im mittleren Bereich (zwischen Dellfeld mit 6,36 Euro und Walshausen mit 8,27 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt der Ort ebenfalls im Mittelfeld (zwischen Dellfeld mit 1.207 Euro und Höheischweiler mit 2.072 Euro). Die Rendite von 5,61 Prozent liegt unter den nachbarschaftlichen Spitzenwerten wie Höhfröschen (6,95 %) und Dellfeld (6,33 %), aber über Höheischweiler (4,74 %) und Kleinsteinhausen (3,35 %). Das Muster zeigt: In der Region gibt es keine einheitliche Preis- und Ertragsstruktur, sondern lokale Unterschiede, die von der jeweiligen Kombination von Miete und Kaufpreis abhängen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Nünschweiler entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 753 Einwohnern (2015) auf 759 (2024) entspricht das einem Anstieg von 0,8 Prozent über neun Jahre. Ein besonderer Anstieg auf 766 Einwohner im Jahr 2022 ist nicht nachhaltig gewesen — 2023 und 2024 lag die Zahl wieder bei 759. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine deutliche positive Entwicklung: Von 4,49 Prozent (2015) sank sie auf 2,82 Prozent (2023). Bei einer Bevölkerung von 759 entspricht dies etwa 12 arbeitslosen Personen. Diese Entwicklung steht im Kontrast zur eher stagnierenden Bevölkerungsentwicklung und deutet auf eine verbessernde lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südwestpfalz erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 144 im oberen Drittel, während der Index Dynamik mit Rang 391 praktisch auf den letzten Plätzen liegt. Der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 366) und der Index Arbeitsmarkt (Rang 372) liegen ebenfalls im unteren Bereich. Dieser Strukturwandel — gute soziale Lage bei schwacher Dynamik — ist charakteristisch für ländliche Räume in der Peripherie.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die A 8 bietet eine direkte Anbindung an den Fernverkehr, die über die Landesstraße 471 erreichbar ist.