Bottenbach

Marktüberblick

Bottenbach ist eine kleine Gemeinde im Südwesten von Rheinland-Pfalz mit 731 Einwohnern auf einer Fläche von 6,15 km². Der Ort liegt im Kreis Südwestpfalz, einem der strukturschwächeren ländlichen Räume Deutschlands. Der Immobilienmarkt wird durch niedrige absolute Preise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite gekennzeichnet.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.293 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro (Rheinland-Pfalz) sowie dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Auch die Angebotsmiete von 6,67 Euro pro Quadratmeter bleibt unter dem Landeswert von 8,08 Euro und dem Bundeswert von 8,92 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 16,15 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 18,82 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite beträgt 6,19 Prozent und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Sie befindet sich im 78. Perzentil aller 2.300 untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz, was bedeutet, dass nur etwa ein Viertel der Orte eine höhere Rendite aufweist.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer für den ländlichen Raum attraktiven Renditelage. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Bottenbach ungewöhnlich starke Preisbewegungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 935 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.472 Euro im Jahr 2022 – das entspricht einem Anstieg von rund 57 Prozent in nur einem Jahr. Dieser Spitzenwert liegt über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.293 Euro, was auf eine nachträgliche Korrektur hindeutet.

Bei den Mieten liegen die Zeitreihendaten für 2024 (5,24 Euro) und 2026 (7,39 Euro) vor. Der Anstieg von 5,24 auf 7,39 Euro entspricht einer Steigerung von rund 19 Prozent in zwei Jahren. Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,67 Euro liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten.

Die extremen Preisbewegungen sind für eine kleine ländliche Gemeinde untypisch und können darauf hindeuten, dass der Markt dünn besetzt ist und bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Bottenbach sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Im Kreis Südwestpfalz beträgt der Ø-Kaufpreis 1.564 Euro pro Quadratmeter, der Ø-Mietwert 7,18 Euro. Bottenbach liegt damit bei den Kaufpreisen rund 17 % und bei den Mieten rund 7 % unter dem Kreisdurchschnitt.

Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt eine große Preisspanne. Kleinsteinhausen (2,8 km Entfernung) weist mit 2.106 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer niedrigen Miete von 5,87 Euro und einer entsprechend niedrigen Rendite von 3,35 %. Riedelberg (3,7 km) liegt mit 671 Euro deutlich unter Bottenbach, bei einer Miete von 6,29 Euro und einer Rendite von 11,25 %. Kröppen (4,2 km) weist mit 9,53 Euro die höchste Miete im Umkreis auf, bei einem Kaufpreis von 1.193 Euro und einer Rendite von 9,58 %.

Bottenbach liegt mit seinem Kaufpreis von 1.293 Euro und seiner Rendite von 6,19 % im Mittelfeld der Nachbarorte. Die hohe Rendite im Vergleich zu Kleinsteinhausen erklärt sich dadurch, dass der Kaufpreis in Bottenbach deutlich niedriger ist als dort, während die Miete nur marginal darüber liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Bottenbachs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 754 Einwohnern im Jahr 2015 auf 731 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund 3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 119 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,07 Prozent (2023) und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie hat sich seit 2015 (3,49 %) kontinuierlich verbessert, mit leichten Schwankungen. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zum allgemeinen Bevölkerungsrückgang und könnte auf eine alternde Bevölkerung bei gleichzeitig stabiler Beschäftigung der erwerbsfähigen Einwohner hindeuten.

Der Kreis Südwestpfalz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 391 ganz am Ende, was auf geringe wirtschaftliche Dynamik und Innovationskraft hinweist. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht er mit Rang 144 das beste Ergebnis aller Teilindizes. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, rückläufiger Bevölkerung und schwacher wirtschaftlicher Dynamik beschreibt ein typisches Muster ländlicher Gemeinden im Südwesten Rheinland-Pfalz: Die verbleibende Bevölkerung ist gut beschäftigt, aber Zuzug und wirtschaftlicher Aufschwung bleiben aus.