Dellfeld

Marktüberblick

Dellfeld ist eine 7,25 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Südwestpfalz mit rund 1.408 Einwohnern. Der Ort liegt im Schwarzbachtal zwischen Sickinger Höhe und Zweibrücker Hügelland und gehört zur Verbandsgemeinde Zweibrücken-Land. Mit 194 Einwohnern je km² ist die Bevölkerungsdichte moderat.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein klares Profil: Angebotsmiete und Kaufpreise liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Bruttomietrendite über dem regionalen Mittel liegt. Das bedeutet, dass Käufer im Vergleich zur Miete günstiger abschneiden als im regionalen Durchschnitt — ein für Renditeinvestoren relevanter Unterschied.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 6,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.207 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,81, die Bruttomietrendite 6,33 Prozent.

Gegenüber dem Landkreis Südwestpfalz ist die Miete mit 6,36 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro, der Kaufpreis mit 1.207 Euro unter dem Kreiswert von 1.564 Euro. Die Rendite von 6,33 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent. Gegenüber Rheinland-Pfalz insgesamt (Miete 8,08 Euro, Kaufpreis 2.030 Euro, Rendite 5,25 Prozent) zeigt sich das gleiche Muster: Dellfeld ist preislich unter dem Landesdurchschnitt, die Rendite liegt darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 15,81 liegt unter dem Kreiswert von 18,82 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt — ein Zusammenhang, der sich auch in der höheren Rendite widerspiegelt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten und Transaktionen hindeutet.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 zwischen 4,12 Euro (2019) und 7,21 Euro (2021) – eine Spanne von fast 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von zwei Jahren. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,82 Prozent, was einen leichten Abwärtstrend ausweist.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität bei den Kaufpreisen: Von 879,52 Euro pro Quadratmeter (2022) stieg der Wert 2023 auf 1.625,02 Euro, fiel dann auf 1.316 Euro (2024) und weiter auf 978,26 Euro (2025). Der CAGR von 3,61 Prozent über diesen kurzen Zeitraum ist statistisch kaum aussagekräftig, da er von einzelnen Ausreißern geprägt ist. Die Kaufpreisreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die extreme Schwankungsbreite bedeutet, dass einzelne Inserate den Marktdurchschnitt stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 6,36 Euro Miete und 1.207 Euro Kaufpreis liegen jeweils im mittleren Bereich der historischen Spanne.

Regionale Einordnung

Dellfeld liegt im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbargemeinden. Bei der Angebotsmiete liegt Dellfeld mit 6,36 Euro über Battweiler (6,02), Maßweiler (6,30) und Kleinsteinhausen (5,87), aber unter Rieschweiler-Mühlbach (7,33), Nünschweiler (6,70), Walshausen (8,27), Contwig (7,92) und Höheischweiler (8,18). Bei den Kaufpreisen liegt Dellfeld mit 1.207 Euro pro Quadratmeter unter allen Nachbarorten – der niedrigste Wert im Umkreis.

Die Bruttomietrendite von 6,33 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten. Dieser Zusammenhang ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und einer durchschnittlichen Miete: Niedrigere Kaufpreise bei gleichzeitig nicht unterdurchschnittlichen Mieten führen zu einer höheren Rendite.

Im Kreis Südwestpfalz liegt Dellfeld bei der Mietrendite auf dem 80. Perzentil im Bundesland Rheinland-Pfalz, was bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 80 Prozent der 2.300 erfassten Orte im Land.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südwestpfalz schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchwachsen ab. Mit dem Gesamtrang 356 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Dynamik (391 von 400) und Arbeitsmarkt (372 von 400). Der Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 144 am besten ab.

Die Bevölkerungsentwicklung in Dellfeld war seit 2015 relativ stabil: Von 1.388 Einwohnern (2015) auf 1.408 (2024) entspricht das einem Anstieg von 1,44 Prozent über den Zeitraum. Der Tiefpunkt lag 2019 bei 1.338 Einwohnern, seither ist eine leichte Erholung zu verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2015 und 2023 zwischen 3,35 Prozent (2022) und 4,19 Prozent (2023). Der aktuelle Wert von 4,19 Prozent liegt leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Dellfeld verfügt über keinen Hochschulschwerpunkt. Der Ort ist jedoch an die Bahnstrecke Landau–Rohrbach angebunden und verfügt über zwei Stationen (Dellfeld Ort und Bahnhof Dellfeld). Der Bahnhof Dellfeld in Falkenbusch stellt die einzig verbliebene Kreuzungsmöglichkeit zwischen Pirmasens und Zweibrücken dar und hat damit eine gewisse verkehrliche Bedeutung für die Region.