Mauschbach

Marktüberblick

Mauschbach ist mit 302 Einwohnern auf 4,45 km² die kleinste Gemeinde der Verbandsgemeinde Zweibrücken-Land und liegt im äußersten Süden des Landkreises Südwestpfalz direkt an der französischen Grenze. Der Immobilienmarkt des Ortes weist eine Besonderheit auf: Die angebotenen Preise liegen deutlich über den Durchschnittswerten des Kreises und teilweise sogar auf Bundesdurchschnittsniveau.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 11,05 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 54 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro sowie 37 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.452 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.564 Euro um 57 Prozent und liegt fast auf dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 18,49 liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt von 18,82 und deutlich unter dem Landeswert von 21,16 – ein Hinweis darauf, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ hoch sind.

Die Bruttomietrendite von 5,41 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf: Der Kaufpreis ist im regionalen Vergleich stärker gestiegen als die Miete, was die Rendite im Kreisvergleich drückt, während die absolute Höhe der Miete die Rendite auf Landesebene über dem Mittel hält.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die historischen Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet.

Preis- und Mietentwicklung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für Mauschbach einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 5,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,20 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von 24 Prozent in vier Jahren. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.400 Euro pro Quadratmeter auf 1.850 Euro, was einem Zuwachs von 32 Prozent entspricht.

Der Kaufpreis wuchs damit schneller als die Miete, was die Entwicklung der Bruttomietrendite erklärt: Sie ist über diesen Zeitraum tendenziell gesunken, da die Ertragskraft der Immobilien pro investiertem Euro abgenommen hat. Der CAGR von 7,22 Prozent beim Kaufpreis steht einem Miet-CAGR von 5,55 Prozent gegenüber.

Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund eines schrumpfenden Ortes bemerkenswert. Bei einer Bevölkerung von nur 302 Einwohnern und einem Rückgang von 3,2 Prozent seit 2015 wäre bei normaler Nachfrage eigentlich mit stabilen oder fallenden Preisen zu rechnen. Der Preisanstieg könnte mit einem geringen Angebot an Immobilien zusammenhängen – bei so wenigen Einwohnern ist die Zahl der angebotenen Objekte naturgemäß gering, und schon ein einzelnes Objekt kann den Durchschnittswert deutlich nach oben ziehen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Mauschbachs ist seit 2015 von 312 auf 302 gesunken, was einem Rückgang von 3,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 68 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Einwohnerentwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Tiefpunkt von 292 Einwohnern in den Jahren 2018 und 2020 erholte sich die Zahl leicht auf 302, stabilisierte sich dort aber seither.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein gegenteiliges Bild: Sie sank von 5,05 Prozent im Jahr 2015 auf 1,05 Prozent im Jahr 2023 und liegt damit weit unter allen Vergleichswerten. Mit nur zwei arbeitslosen Personen bei einer solchen Einwohnerzahl ist die Quote statistisch empfindlich – eine einzige zusätzliche Arbeitslosigkeit würde sie bereits verdoppeln. Dennoch deutet der Trend auf eine gut gestellte lokale Erwerbsbevölkerung hin, die wahrscheinlich in den größeren Arbeitsmärkten Zweibrückens oder darüber hinaus pendelt.

Der Ort liegt in einer peripheren Lage am südlichen Rand des Landkreises. Die Wikipedia-Quelle beschreibt den Einwohnerrückgang explizit als Folge der peripheren Lage. Gleichzeitig besteht Anschluss an die A8 über die Auffahrt Zweibrücken-Ixheim, was die Erreichbarkeit des überregionalen Arbeitsmarkts ermöglicht.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Südwestpfalz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 144 deutlich im oberen Bereich, während Dynamik (Rang 391) und Arbeitsmarkt (Rang 372) die schwächsten Bereiche sind. Diese Mischung – stabile soziale Verhältnisse bei gleichzeitig geringer wirtschaftlicher Dynamik – entspricht dem Bild einer ländlichen Grenzregion mit alternder Bevölkerung und begrenztem Wachstumspotenzial.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene größere Stadt ist Zweibrücken, das in 7,4 Kilometern Entfernung liegt und über die A8 an das Fernstraßennetz angebunden ist. Die Landesstraße 478 führt durch Mauschbach, die Bundesstraße 424 streift den Westen der Gemarkung.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Preisgefälle. Während die Angebotsmiete in Mauschbach mit 11,05 Euro pro Quadratmeter die höchste unter den acht umliegenden Orten ist, liegt der Kaufpreis von 2.452 Euro pro Quadratmeter ebenfalls an der Spitze. Riedelberg fällt mit einem Kaufpreis von nur 671 Euro und einer Miete von 6,29 Euro deutlich aus dem Rahmen – ein Hinweis darauf, dass die Nachbargemeinden sehr unterschiedliche Marktstrukturen aufweisen können. Die hohe Miete in Mauschbach im Verhältnis zum Kaufpreis erklärt auch die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,41 Prozent im Landesvergleich.