Eppenbrunn

Marktüberblick

Eppenbrunn liegt in der Südwestpfalz, einem ländlich strukturierten Kreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort umfasst 34 km² und hat 1.296 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Angebotsmiete liegt bei 6,51 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.371 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,56, die Bruttomietrendite 5,7 Prozent.

Die absoluten Preiswerte liegen unter den Durchschnitten des Kreises (Miete: 7,18 €/m², Kaufpreis: 1.564 €/m²) und deutlich unter denen des Landes Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 €/m², Kaufpreis: 2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor ist mit 17,56 niedriger als der Kreisdurchschnitt (18,82) und der Landesdurchschnitt (21,16). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten. Die Bruttomietrendite von 5,7 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (6,0 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete verdoppelte sich von 3,33 Euro je Quadratmeter (2019) auf 7,20 Euro (2025). Der Kaufpreis entwickelte sich unregelmäßig: Er stieg von 1.180 Euro (2021) auf 1.745 Euro (2022), fiel dann auf 1.422 Euro (2023) und 1.014 Euro (2024), um 2025 mit 1.758 Euro den höchsten Wert der Reihe zu erreichen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 13,7 % für die Miete und 10,5 % für den Kaufpreis.

Die starken Schwankungen, insbesondere beim Kaufpreis, deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,51 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 7,20 Euro für 2025, was auf eine Differenz zwischen dem aktuellen Inseratdurchschnitt und dem Jahresendwert hindeutet. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Eppenbrunn bei der Angebotsmiete (6,51 €/m²) im unteren Drittel. Nur Obersimten (4,47 €/m²) und Vinningen (6,57 €/m²) weisen niedrigere Mieten aus. Kröppen führt mit 9,53 €/m² deutlich nach oben. Beim Kaufpreis von 1.371 €/m² liegt Eppenbrunn im Mittelfeld der Nachbarorte. Der niedrigste Wert findet sich in Schweix mit 789 €/m², der höchste in Ludwigswinkel mit 1.748 €/m².

Die Bruttomietrendite von 5,7 % liegt unter der von Hilst (6,66 %), Trulben (6,23 %), Schweix (11,06 %) und Kröppen (9,58 %), aber über der von Vinningen (5,15 %), Obersimten (4,58 %) und Ludwigswinkel (4,77 %). Die extrem hohen Renditen in Schweix und Kröppen resultieren aus niedrigen Kaufpreisen bei moderaten bis hohen Mieten. Eppenbrunn folgt damit dem regionalen Muster, dass niedrige Kaufpreise in dieser Region mit einer durchschnittlichen bis unterdurchschnittlichen Miete einhergehen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Eppenbrunns ist seit 2015 um 3,6 Prozent von 1.345 auf 1.296 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Ein deutlicher Einbruch von 1.342 auf 1.286 Einwohnern trat 2018 auf, danach stabilisierte sich die Zahl auf knapp 1.300. Seit 2023 besteht keine weitere Veränderung.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,48 Prozent (2016) auf 5,54 Prozent (2023) und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der Tiefstwert. Im Kreis Südwestpfalz schneidet der Standort im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 356 von rund 400 Kreisen ab. Besonders schwach sind der Dynamik-Rang (391) und der Arbeitsmarkt-Rang (372). Der Wohlstands- und soziale Lage-Rang liegt mit Platz 144 deutlich besser. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, steigender Arbeitslosigkeit und einem im Zukunftsatlas schwach bewerteten Kreis steht im Widerspruch zu den stark gestiegenen Immobilienpreisen. Dies lässt auf einen lokalen Markt schließen, der nicht von strukturellem Wachstum, sondern von Angebot und Nachfrage einzelner Transaktionen geprägt ist.