Höheinöd

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreis, schwache Rendite

Höheinöd liegt auf der Sickinger Höhe in der Südwestpfalz, etwa 6 km nördlich von Pirmasens. Die 10,88 km² große Gemeinde mit rund 1.185 Einwohnern gehört zur Verbandsgemeinde Waldfischbach-Burgalben, in der sie flächen- und einwohnermäßig die viertgrößte Ortsgemeinde darstellt. Die Auffahrt Höheinöd der A 62 und die Landesstraße 474 nach Pirmasens bilden die verkehrliche Anbindung. Seit 2006 besteht auf der Gemeindegemarkung der Windpark Höheinöd.

Der Immobilienmarkt von Höheinöd zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,20 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.029 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.564 Euro und nahezu auf Landesniveau. Diese Kombination aus niedrigen Mieten und vergleichsweise hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,67 Prozent – der niedrigsten unter den Nachbarorten mit angegebener Rendite und weit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,0 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,28 bedeutet, dass das 27,28-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist; er liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 18,82 und dem Landeswert von 21,16.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen auf kleinem Markt

Die historischen Zeitreihen zeigen starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,19 Euro (2022) und 5,69 Euro (2024). Der Kaufpreis durchlief eine noch volatilere Entwicklung: Von 2.486 Euro (2022) fiel er 2023 auf 1.038 Euro, stieg 2024 auf 1.383 Euro und wird für 2025 mit 2.441 Euro sowie für 2026 mit 2.689 Euro angegeben. Diese enorme Spanne von unter 1.040 bis über 2.680 Euro je Quadratmeter in nur vier Jahren ist bei einem kleinen Ort wie Höheinöd typisch für Angebotswerte, die stark von der jeweiligen Zusammensetzung der wenigen Inserate abhängen. Die CAGR-Werte von 4,91 Prozent für die Miete und 1,99 Prozent für den Kaufpreis geben den durchschnittlichen jährlichen Entwicklungstrend über die verfügbaren Jahre an, sind aber bei dieser Volatilität mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung: Höchster Kaufpreis, niedrigste Miete und Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Höheinöd beim Kaufpreis mit 2.029 Euro je Quadratmeter über allen acht Nachbarorten im Umkreis. Der nächstgelegene Nachbar Waldfischbach-Burgalben (3,3 km) weist 1.419 Euro auf, Hermersberg (4,0 km) 1.585 Euro, Steinalben (4,3 km) 1.835 Euro. Herschberg (4,9 km) liegt mit 967 Euro deutlich darunter.

Bei der Angebotsmiete liegt Höheinöd mit 6,20 Euro je Quadratmeter unter allen Nachbarorten. Waldfischbach-Burgalben weist 7,59 Euro auf, Hermersberg 8,85 Euro. Schauerberg (3,7 km) liegt mit 10,40 Euro sogar deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,67 Prozent ist der entscheidende Unterschied zu den Nachbarn: Herschberg weist 9,62 Prozent auf, Thaleischweiler-Fröschen 7,99 Prozent, Hermersberg 6,70 Prozent, Waldfischbach-Burgalben 6,42 Prozent. Höheinöd liegt damit am unteren Ende der Skala. Ursache ist die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete – ein Muster, das sich auch im Kaufpreisfaktor von 27,28 widerspiegelt, während der Kreisdurchschnitt bei 18,82 liegt.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung von Höheinöd ist seit 2015 um 5,1 Prozent von 1.249 auf 1.185 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 109 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,04 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Die Standortfaktoren des Landkreises Südwestpfalz im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sind durchweg schwach bis sehr schwach. Der Kreis belegt den Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht ist der Dynamik-Rang mit Platz 391, gefolgt vom Arbeitsmarkt-Rang 372 und dem Rang 366 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Einziger positiver Aspekt ist der Wohlstands- und Soziale-Lage-Rang mit Platz 144, der auf verhältnismäßig gute soziale Verhältnisse trotz struktureller Schwächen hinweist. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die demografische Entwicklung ist Teil eines überregionalen Trends ländlicher Räume in der Südwestpfalz, wo Bevölkerungsrückgang und alternde Struktur die lokale Nachfrage nach Immobilien strukturell dämpfen.