Dahn, Stadt

Marktüberblick

Dahn liegt in der Südwestpfalz, einem ländlich geprägten Kreis in Rheinland-Pfalz. Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 2.331 € je Quadratmeter, die Angebotsmiete liegt bei 8,47 € je Quadratmeter. Mit einem Kaufpreisfaktor von 22,94 und einer Bruttomietrendite von 4,36 % positioniert sich der Ort im oberen Preissegment – sowohl im Vergleich zum Umland als auch zum Landesdurchschnitt.

Die niedrige Rendite von 4,36 % steht im Gegensatz zu den meisten Nachbarorten. Sie ist die direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises, der stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 22,94 bedeutet, dass das 22,94-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Landesdurchschnitt von 21,16 liegt und auf einen nachfragestarken, aber teuer bewerteten Markt hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Dahn zeigt eine starke Dynamik, die über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 8,83 % ausweist. Der Angebotsmietpreis stieg von 5,19 € je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,21 € im Jahr 2026 – eine Verdopplung in acht Jahren.

Die Entwicklung verlief jedoch nicht linear. Nach einem Anstieg von 5,19 € (2018) auf 7,22 € (2020) folgte eine kurze Phase der Stagnation und leichten Abnahme bis 2022 (6,96 €). Ab 2023 setzte ein neuer Aufwärtstrend ein (8,14 €), der 2024 mit 7,08 € erneut korrigiert wurde, bevor die Werte 2025 (7,79 €) und 2026 (10,21 €) deutlich anziehen.

Die Kaufpreisentwicklung war weniger volatil. Von 1.848 € je Quadratmeter (2018) entwickelte sie sich mit einem CAGR von 2,32 % auf 2.220 € (2026). Der Kaufpreis erreichte 2023 mit 2.614 € seinen Höchststand und korrigierte sich 2024 auf 2.191 € zurück. Die stärksten jährlichen Schwankungen sind im Kaufpreis zu verzeichnen: 2020 (2.254 €) zu 2021 (1.584 €) bedeutet ein Rückgang von über 30 % in einem Jahr.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt, dass der Mietmarkt in Dahn stärkeren kurzfristigen Schwankungen unterliegt als der Kaufmarkt.

Regionale Einordnung

Dahn hebt sich deutlich von seinem unmittelbaren Umland ab. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.331 € je Quadratmeter liegt der Ort weit über den meisten Nachbarorten. Erfweiler (2,4 km) verzeichnet 1.487 €, Busenberg (4,4 km) 1.592 €, Hinterweidenthal (5,0 km) 1.510 € – alle deutlich unter dem Dahrer Niveau. Nur Bundenthal (3.208 €) und Oberschlettenbach (2.650 €) liegen höher.

Bei der Angebotsmiete liegt Dahn mit 8,47 € je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt der Südwestpfalz von 7,18 € und knapp über dem Landesdurchschnitt von 8,08 € für Rheinland-Pfalz. Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 € liegt Dahn leicht unter dem deutschen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,36 % liegt über den Werten von Bundenthal (2,30 %) und Oberschlettenbach (2,41 %), aber unter denen der meisten anderen Nachbarorte wie Erfweiler (6,93 %), Busenberg (7,00 %) und Hinterweidenthal (6,40 %). Im Kreis Südwestpfalz beträgt die durchschnittliche Rendite 6,00 %, in Rheinland-Pfalz 5,25 %. Dahn belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 36,7 bei der Rendite einen unteren Platz – das bedeutet, dass etwa 37 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Der überdurchschnittliche Kaufpreis bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete führt zu einer niedrigeren Rendite als im regionalen Durchschnitt. Das Muster entspricht einem Ort, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dahns liegt bei 4.535 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 40,76 km², was einer Bevölkerungsdichte von 111 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,3 % auf 4.535 zurückgegangen (von 4.595 auf 4.535). Die Entwicklung verlief dabei weitgehend stabil, mit leichten Schwankungen zwischen 4.508 (2021) und 4.617 (2017).

Für den Kreis Südwestpfalz liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 der Gesamtrang bei 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik beträgt 391, im Index Wettbewerb und Innovation 366, im Index Arbeitsmarkt 372. Diese Werte kennzeichnen den Kreis als strukturschwach mit geringer Entwicklungsdynamik. Der einzige positive Aspekt ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 144, was auf ein überdurchschnittliches Wohlstandsniveau im Kreis hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, schwacher Dynamik im Zukunftsatlas und fehlenden Bildungseinrichtungen steht im Kontrast zu den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen.