Bundenthal

Marktüberblick: Anomales Preis-Miete-Verhältnis

Bundenthal im Landkreis Südwestpfalz weist einen der höchsten Angebotskaufpreise aller untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz auf, bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten und einer der niedrigsten Bruttomietrenditen. Mit 3.208 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt der Südwestpfalz (1.564 Euro) und über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Angebotsmiete von 6,15 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt (7,18 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von nur 2,3 Prozent — der niedrigste Wert unter allen Nachbarorten und weit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,0 Prozent.

Angebotswerte aus Inseraten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel. Trotzdem zeigt das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete eine ungewöhnliche Schieflage: Der Kaufpreisfaktor von 43,5 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 18,8. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete außergewöhnlich hoch ist. Im Vergleich zu allen anderen Orten im Datensatz ist diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und niedriger Miete in dieser Form nicht zu finden.

Preisentwicklung: Verdopplung der Kaufpreise seit 2021

Die Kaufpreise in Bundenthal haben in den letzten Jahren einen extremen Anstieg erfahren. Zwischen 2021 und 2023 verdoppelten sich die Angebotskaufpreise von 1.528 Euro pro Quadratmeter auf 3.440 Euro. Der Jahreswachstumswert von 31 Prozent übertrifft die Mietentwicklung bei weitem, die im gleichen Zeitraum moderat bei 3,7 Prozent pro Jahr lag. Seit 2023 stabilisieren sich die Kaufpreise bei 3.440 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten entwickelten sich dagegen kontinuierlich steigend, jedoch in einem deutlich geringeren Maße: Von 5,71 Euro im Jahr 2019 stiegen sie auf 6,82 Euro im Jahr 2022, sanken leicht auf 6,67 Euro im Jahr 2023 und erreichten 2026 mit 7,38 Euro einen neuen Höchststand. Die Mieten liegen damit zwar über dem Niveau von 2019, aber der Abstand zu den Kaufpreisen hat sich deutlich vergrößert.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Die starke Preisdynamik zwischen 2021 und 2023 fällt besonders auf und steht im Widerspruch zur allgemeinen Bevölkerungsentwicklung des Ortes.

Regionale Einordnung: Deutlicher Ausreißer im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Bundenthal deutlich von allen Nachbarorten ab. Während die Kaufpreise in den umliegenden Gemeinden zwischen 765 Euro pro Quadratmeter (Rumbach, 1,5 km entfernt) und 2.024 Euro (Erlenbach bei Dahn, 4,3 km entfernt) liegen, liegt Bundenthal mit 3.208 Euro pro Quadratmeter weit außerhalb dieses Spektrums. Kein Nachbarort erreicht auch nur annähernd das Niveau von Bundenthal.

Auch bei den Mieten und Renditen zeigt sich ein anderes Bild: Rumbach weist mit 13,73 Prozent die höchste Bruttomietrendite auf, gefolgt von Busenberg mit 7,0 Prozent. Bundenthal liegt mit 2,3 Prozent am unteren Ende. Der Kreis Südwestpfalz als Ganzes weist eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 6,0 Prozent auf — Bundenthal liegt damit mehr als 3,7 Prozentpunkte darunter.

Im Landesvergleich von Rheinland-Pfalz rangiert Bundenthal im Perzentilrang von 0,83 bei der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass der Ort bei dieser Kennzahl zu den untersten 1 Prozent aller 2.300 untersuchten Orte im Bundesland gehört. Der Kaufpreisfaktor von 43,5 übertrifft den Landesdurchschnitt von 21,2 um das Doppelte.

Die Daten zeigen, dass Bundenthal kein typischer Vertreter des ländlichen Immobilienmarkts in der Südwestpfalz ist, sondern ein deutlicher Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen.

Standortfaktoren und Demografie: Schrumpfendes Dorf mit schwacher Wirtschaftslage

Die demografische Entwicklung Bundenthals ist von Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl sank von 1.121 im Jahr 2015 auf 1.055 im Jahr 2024, was einem Verlust von 5,9 Prozent entspricht. Bei einer Gemeindefläche von 10,21 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 103 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,98 Prozent, was 18 arbeitslose Personen entspricht. Im historischen Vergleich bewegte sich die Quote zwischen 1,98 Prozent (2022) und 2,98 Prozent (2023) und lag damit in einem niedrigen bis mittleren Bereich.

Die Standortfaktoren des Landkreises Südwestpfalz, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, sind durchweg unterdurchschnittlich. Mit Platz 356 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking gehört der Kreis zu den schwächeren Regionen. Besonders die Indizes für Arbeitsmarkt (Platz 372) und Wettbewerb und Innovation (Platz 366) liegen im unteren Drittel. Der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Platz 144 ist der stärkste Teilindikator, liegt aber immer noch unter dem Median.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt im Biosphärenreservat Pfälzer Wald-Vosges du Nord und gehört zur Verbandsgemeinde Dahner Felsenland. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher wirtschaftlicher Dynamik im Kreis und extrem hohen Immobilienpreisen bei niedrigen Mieten stellt eine ungewöhnliche Marktkonstellation dar.