Busenberg

Marktüberblick und Preisniveau

Busenberg liegt im Wasgau, einem bewaldeten Mittelgebirgsgebiet im Süden der Pfalz, und gehört zur Verbandsgemeinde Dahner Felsenland im Landkreis Südwestpfalz. Mit 1.167 Einwohnern auf 9,64 km² ist die Gemeinde eine der kleineren Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde, aber mit der viertgrößten Einwohnerzahl innerhalb dieser. Die nächstgelegene Stadt ist Dahn in vier Kilometern Entfernung; die französische Grenze liegt acht Kilometer südwestlich. Der Ort ist touristisch durch die Lage im Pfälzerwald/Wasgau geprägt, ohne dass eine nennenswerte wirtschaftliche Infrastruktur oder ein großer Arbeitgeber vorliegt.

Das Immobilienangebot weist ein besonderes Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 9,28 Euro pro Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro und auch über dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.592 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 7 Prozent – der höchsten unter allen acht untersuchten Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- (6 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 14,29 liegt unter dem Kreis- (18,82) und Landesdurchschnitt (21,16).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Busenberg ist über die letzten Jahre stark volatil verlaufen. Die Angebotsmiete stieg von 5,21 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,28 Euro im aktuellen Wert – ein Anstieg von rund 78 Prozent. Innerhalb dieses Zeitraums zeigten sich jedoch erhebliche Schwankungen: Nach einem leichten Rückgang 2019 auf 5,00 Euro folgte ein Anstieg auf 6,55 Euro (2021), 8,19 Euro (2022), ein Rücksetzer auf 5,50 Euro (2023), ein neuer Höchstwert von 9,49 Euro (2024), ein Rückgang auf 7,29 Euro (2025) und ein Wert von 16,15 Euro (2026). Die extrem hohe Zahl für 2026 ist als Ausreißer zu werten – sie liegt weit über allen vorherigen Werten und deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich anders: Er lag 2021 bei 1.730 Euro pro Quadratmeter und ist seither auf 1.592 Euro gefallen – ein Rückgang von rund 8 Prozent. Die Kaufpreise sind also deutlich stabiler als die Mietwerte, zeigen aber einen leichten Abwärtstrend.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Busenberg durch seine hohe Bruttomietrendite von 7 Prozent hervor. Mit diesem Wert liegt der Ort im Perzentilrang 86,7 im Bundesland – höher als 86,7 Prozent der 2.300 untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz. Alle acht Nachbarorte liegen deutlich darunter: Erfweiler erreicht mit 6,93 Prozent den zweithöchsten Wert, während Oberschlettenbach (2,41 %) und Bundenthal (2,30 %) die niedrigsten Renditen aufweisen.

Busenberg hat die zweithöchste Angebotsmiete der Nachbargemeinden (9,28 Euro pro Quadratmeter), nur knapp hinter Vorderweidenthal (9,32 Euro). Der Kaufpreis von 1.592 Euro pro Quadratmeter liegt im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Bundenthal (3.208 Euro) und Oberschlettenbach (2.650 Euro), aber über Erfweiler (1.487 Euro). Die Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Kreisvergleich liegt Busenberg mit seiner Miete über dem Durchschnitt der 84 Orte im Südwestpfalz (7,18 Euro), während der Kaufpreis mit 1.592 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.564 Euro liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Busenberg ist seit 2015 um 3,23 Prozent gesunken – von 1.206 auf 1.167 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 121 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang verläuft ungleichmäßig: Nach einem Höchststand 2016 (1.212 Einwohner) folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2020 (1.165), gefolgt von einem leichten Anstieg 2021–2022 (jeweils 1.187), bevor die Zahl wieder auf 1.167 sank und dort stabil blieb.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,26 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 1,78 Prozent (2019) und 2,69 Prozent (2020) und liegt deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt. Mit nur 16 arbeitslosen Einwohnern bei einer Bevölkerung von rund 1.170 ist der lokale Arbeitsmarkt eng und die Quote strukturell niedrig.

Der Bevölkerungsrückgang steht im Widerspruch zur hohen Mietrendite. Möglicherweise spiegelt dies eine Nachfrage durch Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen wider, die das Mietangebot bei gleichzeitig schrumpfender Dauerbevölkerung stützt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Südwestpfalz erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Rang 144 in Wohlstand und sozialer Lage schneidet der Kreis vergleichsweise gut ab, während er in der Dynamik (Rang 391), im Arbeitsmarkt (Rang 372) und im Wettbewerb bei Innovation (Rang 366) zu den schwächeren Kreisen gehört. Der Demografie-Index liegt mit Rang 327 im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Busenberg ist eine ländliche Gemeinde ohne akademische Infrastruktur, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lage im Wasgau als Teil des Pfälzerwalds ist touristisch relevant, aber die Daten zeigen keine direkte wirtschaftliche Verwertung durch große Arbeitgeber oder Infrastrukturprojekte.

Für Busenberg liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstücksbewertung nicht möglich ist.