Fischbach bei Dahn

Marktüberblick

Fischbach bei Dahn ist eine Gemeinde im Landkreis Südwestpfalz mit rund 1.490 Einwohnern auf einer Fläche von 32,87 Quadratkilometern. Der Ort liegt im Wasgau, einem Teil des Pfälzerwaldes, der zum grenzüberschreitenden Biosphärenreservat Pfälzerwald-Vosges du Nord gehört.

Der Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete von 7,46 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,18 Euro, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.886 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.564 Euro um 21 Prozent, liegt aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,75 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich mit allen verfügbaren Bezugsgrößen: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,00 Prozent), dem Landesmittel (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,07 ist mit dem Landesdurchschnitt von 21,16 nahezu identisch, übertrifft den Kreiswert von 18,82 jedoch um 12 Prozent. Diese Kombination aus niedriger Rendite und hohem Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur Miete kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten — ein Muster, das auf eine nachfragegetriebene Preisbildung hindeutet, bei der Käufer bereit sind, für die Standortqualität einen höheren Preis zu zahlen, ohne dass die Mieten entsprechend mitziehen.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Jahresreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf den dünnen Markt in einer Gemeinde mit unter 1.500 Einwohnern zurückzuführen ist. Bereits einzelne Transaktionen können die Durchschnittswerte stark verzerren.

Bei den Kaufpreisen fällt ein Anstieg von 912 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.260 Euro (2023) auf, gefolgt von einem Rückgang auf 1.332 Euro (2024). Diese Extremwerte sind statistische Artefakte: In einem so kleinen Markt kann ein einzelner Verkauf zu einem ungewöhnlich hohen oder niedrigen Preis die Jahresdurchschnitte massiv nach oben oder unten ziehen. Die Werte von 2023 und 2024 sind daher nicht als echte Marktbewegung zu interpretieren, sondern als Folge weniger Transaktionen.

Auch die Mietpreise schwanken stark: von 4,17 Euro (2018) über 8,44 Euro (2023) bis 7,44 Euro (2026). Die CAGR-Werte von 7,51 Prozent für die Miete und 10,20 Prozent für den Kaufpreis sind aufgrund der geringen Transaktionszahlen und der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Die aktuellen Werte von 7,44 Euro pro Quadratmeter (Miete, 2026) und 1.984 Euro pro Quadratmeter (Kaufpreis, 2026) liegen in einem moderateren Rahmen als die Extremwerte der Vorjahre und deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Fischbach bei Dahn ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,46 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden: Sie übertrifft Ludwigswinkel (6,95 Euro) und Bundenthal (6,15 Euro), liegt aber unter Dahn (8,47 Euro) und Hirschthal (7,88 Euro). Beim Kaufpreis von 1.886 Euro bewegt sich Fischbach zwischen den niedrigen Werten von Hirschthal (1.085 Euro) und Rumbach (765 Euro) einerseits und den hohen Werten von Bundenthal (3.208 Euro) und Dahn (2.331 Euro) andererseits.

Die Bruttomietrendite von 4,75 Prozent liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Schönau (3,43 Prozent) und Bundenthal (2,30 Prozent), aber niedriger als die von Hirschthal (8,72 Prozent) und Rumbach (13,73 Prozent). Die enorme Spannbreite der Renditen in der Nachbarschaft (2,30 bis 13,73 Prozent) unterstreicht die dünn liquidity des lokalen Marktes: Bei wenigen Transaktionen führen bereits kleine Unterschiede im Miet- oder Kaufpreis zu extremen Renditeunterschieden. Fischbach liegt mit seiner Rendite damit in einem moderaten Bereich, der weder die extrem niedrigen noch die extrem hohen Werte der Nachbargemeinden erreicht.

Auf Kreisebene liegt Fischbach mit seinem Kaufpreisfaktor von 21,07 knapp unter dem Landesdurchschnitt von 21,16, übertrifft aber den Kreiswert von 18,82. Die Mietrendite von 4,75 Prozent liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 6,00 Prozent. Fischbach ist damit ein Ort mit relativ hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete, was die Rendite drückt — ein Muster, das sich auch in den Nachbarorten mit ähnlicher Lage wiederfindet.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Fischbach bei Dahn ist seit 2015 um 2,17 Prozent von 1.523 auf 1.490 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 45 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort als ländlich geprägt ausweist.

Die Arbeitslosenquote ist von 1,52 Prozent (2015) auf 5,43 Prozent (2023) gestiegen. Dieser Anstieg spiegelt den wirtschaftlichen Strukturwandel im Landkreis Südwestpfalz wider, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet wird. Der Kreis zählt damit zu den Regionen mit hohen Zukunftsrisiken. Besonders schwach sind die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 372) und Dynamik (Rang 391). Positiv fällt dagegen der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 144 aus, was auf eine relativ gute wirtschaftliche Basis trotz struktureller Schwächen hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Wasgau, einer touristisch attraktiven Mittelgebirgslandschaft, könnte die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich beeinflussen, ist aber in den vorliegenden Daten nicht direkt abbildbar.