Hirschthal

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Hirschthal ist mit 1,58 km² Fläche und 83 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands und die kleinste im Landkreis Südwestpfalz nach Einwohnerzahl. Der Ort liegt im südlichen Pfälzerwald direkt an der französischen Grenze und gehört zur Verbandsgemeinde Dahner Felsenland. 56 Prozent der Gemarkung sind bewaldet. Historisch von Forst- und Holzwirtschaft geprägt, spielt heute der Tourismus eine Rolle – Hirschthal liegt an mehreren Fernwander- und Radwegen und ist nahe der französischen Burg Fleckenstein.

Der kleine Ort weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,88 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,18 Euro), aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.085 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen weit unter allen Vergleichswerten – er beträgt nur 69 Prozent des Kreiswerts, 53 Prozent des Landeswerts und 45 Prozent des Bundeswerts. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 8,72 Prozent, die auf dem 94. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt und damit zu den höchsten im Land gehört. Der Kaufpreisfaktor von 11,47 ist einer der niedrigsten im Kreisvergleich (Kreis: 18,8) und deutlich unter dem Landesmittel (21,2).

Preisentwicklung: Geschätzte Reihen mit widersprüchlichen Werten

Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,88 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einem jährlichen Wachstum von 3,75 Prozent. Die geschätzten Kaufpreise zeigen einen steileren Anstieg: von 2.100 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.620 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von 5,69 Prozent entspricht.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen den geschätzten Kaufpreisen der Zeitreihe und dem aktuellen Angebotskaufpreis: Die Zeitreihe nennt für 2025 einen Wert von 2.620 Euro pro Quadratmeter, während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 1.085 Euro liegt. Dieser Unterschied von mehr als 50 Prozent lässt sich nicht aus den vorliegenden Daten erklären. Möglicherweise beruht die Zeitreihe auf einer anderen Methodik oder einem anderen Datenbestand als die aktuellen Inserate. Da beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind, ist ihre Aussagekraft eingeschränkt.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich liegt der Kaufpreis Hirschthals mit 1.085 Euro pro Quadratmeter unter sieben der acht benachbarten Orte. Der nächstgelegene Nachbar Schönau (Pfalz) liegt mit 2.016 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so hoch. Der einzige Nachbarort mit niedrigeren Kaufpreisen ist Rumbach (5,7 Kilometer entfernt) mit 765 Euro pro Quadratmeter.

Die hohe Bruttomietrendite von 8,72 Prozent hebt sich von den Nachbarorten ab. Rumbach liegt mit 13,73 Prozent noch darüber, Nothweiler (6,69 Prozent) und Bobenthal (6,60 Prozent) liegen deutlich darunter. Die hohe Rendite in Hirschthal ist eine direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei vergleichsweise moderaten Mieten.

Auf Ebene des Landkreises Südwestpfalz liegt Hirschthal mit seiner Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis den Kreiswert um 31 Prozent unterschreitet. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist im Kreis einzigartig und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde im strukturschwachen Kreis

Die demografische Entwicklung Hirschthals ist geprägt von einem anhaltenden Rückgang: Die Einwohnerzahl ging von 102 im Jahr 2015 auf 83 im Jahr 2024 zurück, was einem Verlust von 18,6 Prozent entspricht. Seit 2018 liegt die Bevölkerung stabil bei 83 Einwohnern. Historisch betrachtet ist der Rückgang noch deutlicher: 1835 lebten 263 Menschen im Ort, 1970 waren es 154.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,69 Prozent mit vier arbeitslosen Personen. Sie schwankte in den vergangenen Jahren stark – von 2,44 Prozent (2017) bis 7,69 Prozent (2023) – was bei einer so kleinen Gemeinde mit wenigen Erwerbstätigen typisch ist.

Der Landkreis Südwestpfalz, zu dem Hirschthal gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 356 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes Demografie (Rang 327), Arbeitsmarkt (372), Wettbewerb und Innovation (366) sowie Dynamik (391) liegt der Kreis jeweils im unteren Drittel. Der einzige relativ gute Wert ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 144. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die schrumpfende Bevölkerung und die abgelegene Lage im Pfälzerwald gehen einher mit einem lokalen Wohnungsmarkt, der durch die geringe Einwohnerzahl geprägt ist. Die niedrigen Kaufpreise und die daraus resultierende hohe Rendite könnten Investoren anziehen, die vom Tourismus oder von Zweitwohnsitzen profitieren wollen.